保利物业(06049.HK)：社区增值服务快速增长、公建物业极具想象空间 给予“买入”评级、目标价78.0港元

（原标题：保利物业(06049.HK)：社区增值服务快速增长、公建物业极具想象空间 给予“买入”评级、目标价78.0港元）

机构：国盛证券

评级：买入

目标价：78.0港元

营收业绩快速增长，收入结构持续优化。公司2019年实现营收59.7亿元，同比增长41%；实现归母净利润4.9亿元，同比增长49%。其中基础物管/非业主增值/社区增值服务分别实现营收38.4/9.7/11.5亿元，同比增长32%/39%/85%，占收入比例分别为64.4%/16.2%/19.3%，较2018年分别变动-4.4/-0.2/+4.6个pct，社区增值服务占比大幅提升，收入结构持续优化；分别实现毛利为5.4/2.0/4.7亿元，同比增长33%/40%/56%，其中社区增值服务毛利占比达到39%。截至2019年末，公司在管面积/合约面积规模达2.87/4.98亿平米，同比净增0.97/1.37亿平米，管理规模位居行业前列。经营性现金净流入为6.9亿元，较2018年大幅增长61%；2019年末公司在手现金65.1亿元，货币资金极为充裕，未来外延扩张动力充足；公司董事会建议每股派息0.3元，分红率为33.8%。

综合毛利率稳步提升，管理费用率小幅回落。2019年公司综合毛利率为20.3%，同比提升0.2个pct，主要系管理规模扩张带来的降本增效及毛利率较高的社区增值服务占比提升所致。分业务来看，其中基础物管/非业主增值/社区增值服务毛利率分别为14.2%/20.3%/40.7%，较上年同期分别变动+0.1/+0.2/-7.7个pct，社区增值服务毛利率下降主要系公司加大社区增值服务品类，引入美居、社区媒体、社区零售等毛利率较低的垂直服务产品。行政/财务费用率分别为9.62%/0.02%，其中行政费用率较同比回落0.2个pct，主要系公司经营管理优化所致。2019年净利率提升0.5个pct至8.4%。

社区增值服务快速渗透，单方收入、毛利位于行业领先水平。2019年公司社区增值服务实现收入11.5亿元，同比增长85%，实现毛利4.7亿元，同比增长56%，增速远高于在管面积增速，依托优质服务公司社区增值服务正在加速渗透。2019年公司社区增值服务单方收入和毛利分别为8.32/3.39元，位于行业领先水平，其中社区增值服务收入总量领先于可比公司。公司在美居业务、社区零售、社区媒体等垂直领域持续增加服务品类，美居/社区零售/车场管理/社区媒体/社区空间管理/社区便民服务实现收入1.9/1.2/1.8/0.7/1.4/4.6亿元，占比17%/10%/16%/6%/12%/39%。长期来看，疫情期间品质物业公司防疫保卫价值得到业主和社会高度认可，业主满意度持续提升，有利于公司做大做优增值服务品类。

公建物业管理规模快速扩大，未来盈利具有潜力。自2018年以来，公司公建物业规模进入快速扩张通道。公司打造“镇兴中国”物业服务品牌，实现在高校物业、城镇景区、城市公共设施、轨交物业等业态的全面覆盖。2019年末公司公建物业在管面积规模达到1.40亿平米，同比增长105%；实现营收4.8亿元，同比增长116%。相比住宅及商写业态，公建物业单方物业服务收入较低，2019年公建物业单方年收入为3.4元，住宅及商写单方收入则分别为20.6/63.9元。未来随着放管服改革持续深化、公建物业菜单式服务持续增加以及公司管理提效，公建物业板块未来具备较大挖掘潜力。

投资建议：预计公司2020-2022年归母净利润为7.6/11.0/17.0亿元，同比增长54.7%/45.0%/54.2%，对应EPS分别为1.37/1.99/3.07元，2019-2022年CAGR为51.2%。当前股价对应2020-2022年PE分别为42.2/29.1/18.9倍，考虑到行业高景气度、公司良好的成长性及盈利质量，目标价78.0港元(对应2020-2022年1.0倍PEG)，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示：第三方外拓面积增长不及预期、公建物业盈利能力低于预期等。

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