物业已成“现金牛” 碧桂园服务营收近百亿

（原标题：物业已成“现金牛” 碧桂园服务营收近百亿）

突发的疫情给碧桂园服务增加了费用支出，导致了部分业务无法开展，收入下滑，但同时也让公司发现了新机会。

“现在是物管的大时代，也正是头部企业长空冲击的好时刻。”在3月18日的业绩发布会上，碧桂园服务首席财务官兼联席公司秘书黄鹏再次强调了他对物业行业前景的看好。

过去2019年，碧桂园服务多项数据维持了高增长。其中总收入为96.45亿元，同比增幅106.3%；毛利为30.52亿元，同比增长73.3%；净利润为17.18亿元，同比增长83.9%。

凭借着母公司碧桂园带来的内生式增长，以及七笔第三方收购，碧桂园服务的合同管理面积(除“三供一业”业务)达到了6.85亿平方米，收费管理面积约为2.76亿平方米，规模位居行业第一，用黄鹏的话来说“远超年初给市场提供的预期目标。”

2020年，突如其来的新冠疫情无可避免地对碧桂园服务带来了冲击，执行董事兼总裁李长江坦承，突发的疫情给公司增加了费用支出，导致了部分业务无法开展，收入下滑，但同时也让公司发现了新机会。

待释放的“三供一业”

一直被碧桂园服务视为新蓝海的“三供一业”(供水、供电、供热和物业管理)业务，经过近两年的筹备，在2019年完成了过渡接管，并实现全国11个省53个城市的955个项目承接协议的签订。

碧桂园服务方面介绍，“三供一业”业务的物业服务收费管理面积及合同管理面积均为8490万平方米，2019年产生收入约为5.25亿元。已实现接管的供热业务的收费管理面积约为4080万平方米，年内产生收入约为9.9亿元。

2019年，“三供一业”贡献了15.71%的收入，令碧桂园服务的总收入实现106.3%的高速增长，达到96.45亿元。若剔除“三供一业”，碧桂园服务总收入的增长速度下降至73.9%。

只是，“三供一业”目前的盈利水平并不高，其中物业管理部分毛利率为13.4%，净利率为5.1%；供热业务部分毛利率为6%，净利率为2.7%，均低于碧桂园服务的平均水平。

在“三供一业”业务并表的影响下，碧桂园服务2019年整体毛利率下降6.1个百分点至约31.6%，净利润率下降2.2个百分点至17.8%。若剔除这部分业务，毛利率降幅将收窄至1.8个百分点，净利润率上升1.7个百分点。净利润同比增幅也从83.9%升高至89.4%。

碧桂园服务解释，“三供一业”物业管理部分毛利率低主要由于服务对象大多为国企小区且小区成立时间早，物业管理服务收费单价低，且设备老旧，设施维护成本占比高；供热服务毛利率低则主要是受制于国企背景，供热服务水平高于市场水平导致成本支出较高。

在黄鹏看来，这些影响是短暂的。“这一块会成为碧桂园服务可以期待的粮仓，大家要有信心。”

“一年稳、两年顺、三年实”是“三供一业”的目标，黄鹏称，这部分业务仅仅是住宅物业，就有1100个小区、上万名服务对象，目前改革相对来说是顺利的，未来随着业务的深入、效率的提升，以及新增服务的落地，“三供一业”的收益效果在2020年会体现更多。

疫情下的三个机会

2020年，新冠疫情席卷了全球，也挑战着每一家物业公司。

李长江介绍，疫情期间碧桂园服务平均每一天投入使用的口罩量在10-12万个之间，防护服超过1万件，园区消毒水超过50吨。如果计算金额的话，每一天防疫开支在50万元以上。

支出大增之余，碧桂园服务旗下的部分创收业务也影响严重。李长江称，业主的入户增值服务由于是接触式的，没办法开展。另外在资产管理上，二手房交易影响非常大，交易量级很小，同比下降超过90%。

疫情的影响无可避免，但李长江强调，这部分不在预算内的费用支出，可通过各地政府给予的物业费补贴以及税收上的优惠得到一定程度的弥补。

一位投资者向时代财经透露，2月份碧桂园服务利润影响不超过4000万，接下来随着疫情得到控制，服务、新业务的恢复，碧桂园服务可以实现预期业绩目标，不会进行调整。

另一方面，李长江试图向外界传递积极信号。“我们始终认为这次防不胜防的疫情，既有危，但同时也带来了机会。2014年是资本市场发现了物业行业的价值，今年疫情是让业主、社会、政府发现物业的重要性。”

李长江认为，第一个机会是家庭消杀和消毒服务，这将成为业主的刚需服务，市场量级是以亿元为单位的；第二个机会是政府会对一些过去没有做物业管理的物业，如老旧小区、公建物业等提供物业服务；第三个机会是疫情期间为业主提供的线上服务，在疫情之后转化成团购服务。

碧桂园服务首席市场官汪英武则进一步补充道，疫情之后政府对后勤社会化改革、三供一业的分离力度会加大，碧桂园服务会专门组建这样的商业资产事业部，加大对政府采购服务参与力度，来培育商业物业和资产的运营能力。

疫情的出现也让收并购的机会比往年来得更早、更多一些，但碧桂园服务依然保持谨慎态度。李长江强调，碧桂园服务有充足现金去进行收并购，除非出现超级标的，现金才会不够。但会全面评估收购标的的主营业务、增值服务和口碑，看能不能在更短的时间内实现收入和规模翻倍，“我们力争每一年都要超越上一年。”

黄鹏给出了具体数据：2020年碧桂园服务预计可以增加不低于9000万平方米的收费面积。

据上述投资者透露，尽管碧桂园服务已位居行业第一，但面对的竞争一点不小，中标率在不同地区也不一样。如在深圳，业主会向社会公开寻找物业公司，碧桂园服务去年参加24个项目投标，有8-10家公司进入了前三甲，最后通过摇号选定中标企业。若离开一线城市，碧桂园服务会采用“1+1”模式，全国有碧桂园项目的地方也争取把周围的项目拿下，形成规模效应。

（文章来源：时代财经）