碧桂园服务(06098.HK)：业绩进入快速释放期 给予“买入”评级

（原标题：碧桂园服务(06098.HK)：业绩进入快速释放期 给予“买入”评级）

机构：国信证券

评级：买入

目标价：26.02港元

2019年上半年公司收费管理面积、合约管理面积分别达2.17亿平方米、45.84亿平方米，待转化的合同管理面积高达3.67亿平方米，公司待转化合同管理面积是收费管理面积的91.69倍，该比例在目前所有物业管理上市公司最高，给公司带来清晰可见的业绩增长前景。2019年前77月，公司先后并购北京盛世剩余股权、上涨联源、佛山元海、港联不动产、嘉凯城等月，公司先后并购北京盛世剩余股权、上涨联源、佛山元海、港联不动产、嘉凯城等55家物管公司，通过收并购补充优势地理布局、有效扩大公司业务规模。预计家物管公司，通过收并购补充优势地理布局、有效扩大公司业务规模。预计92019年公司新增收费面积将达07000万平方米左右，较万平方米左右，较82018年增长约40%。我们上调公司2019—02020年SEPS至90.59元、70.77元，给予公司92019年年PE40X，上调公司目标价至26.02港元，上调公司评级至“买入”。

2019年上半年收入及净利润大幅增长

2019年上半年公司实现收入35.18亿元，同比上升74.4%；归母净利润由2018年同期4.71亿元增长72.3%至8.17亿元。受益于公司规模的扩张和管理效率的提升，公司综合毛利率小幅提升0.2个百分点至39.2%。2019年上半年公司的三条业务线均增长迅速：(1)物业管理服务收入较去年同期增长65.4%至25.86亿元，营收占比为73.6%，毛利率较去年同期上升1.4个百分点至35.4%。毛利率的提升得益于规模效应以及自动化、智能化管理改造带来人工成本的下降。(2)社区增值服务收入较去年同期增长79.4%至3.07亿元，营收占比8.7%，毛利率较去年同期下降4.1个百分点至62.8%。凤凰会注册用户数达303万人，月活跃用户约94.5万人。(3)非业主增值服务收入由去年同期的2.76亿元同比上升116.1%至5.96亿元，毛利率同比下降5.3个百分点至42.3%，营收占比16.9%。毛利率下滑主要由于交付前开荒清洁及其他服务毛利率较低的业务的增长拉动了毛利率的下降。

未来业绩增长可预见性高

(1)截至2019年6月30日，公司收费管理面积由2018年末的1.82亿平方米增加3530万平方米至2.17亿平方米，。从收费面积的来源看，来自碧桂园集团的收费面积为1.72亿平方米，占总收费面积的79.5%；来自独立第三方的收费面积为4440.7万平方米，占总收费管理面积比由2018年同期的10.9%上升9.6个百分点至20.5%，市场拓展成果初见成效(2)截至2019年6月30日，公司签约合同管理面积由2018年末的5.05亿平方米增加7920万平方米至5.84亿平方米。公司存量待转化的储备面积高达3.67亿平方米，预计将在2—4年左右转化为收费管理面积。公司的存量待转化储备面积是收费管理面积的1.69倍，该比例在目前所有物业管理上市公司最高，给公司带来清晰可见的业绩增长前景。

收并购战略加速推进，扩大规模优势

当前物业管理行业仍是一个市场集中度较低的行业，而近年来随着政策、市场竞争及信息技术的的不断升级，龙头公司各项业务增速已远远高于行业平均水平，少数领先的物业管理服务公司通过收购合并提升市场份额、管理标准及核心竞争力，市场不断向行业龙头公司集中已成为必然趋势。2019年前7月，公司先后并购北京盛世剩余股权、上涨联源、佛山元海、港联不动产、嘉凯城等5家物管公司，补充优势地理布局、有效扩大了公司业务规模。截至2019年6月30日，公司在手现金及现金等价物51.8亿，充沛的在手现金有助于公司进一步通过并购扩大公司业务规模及地区覆盖范围，提升公司行业战略地位和核心竞争力。

投资建议

2019年上半年公司收费管理面积、合约管理面积分别达2.17亿平方米、5.84亿平方米，待转化的合同管理面积高达3.67亿平方米，公司待转化合同管理面积是收费管理面积的1.69倍，该比例在目前所有物业管理上市公司最高，给公司带来清晰可见的业绩增长前景。2019年前7月，公司先后并购北京盛世剩余股权、上涨联源、佛山元海、港联不动产、嘉凯城等5家物管公司，通过收并购补充优势地理布局、有效扩大公司业务规模。预计2019年公司新增收费面积将达7000万平方米左右，较2018年增长约40%。我们上调公司2019—2020年EPS至0.59元、0.77元，给予公司2019年PE40X，上调公司目标价至26.02港元，上调公司评级至“买入”。

风险提示

房地产行业调整超预期导致公司业绩增长放缓；人员成本大幅上升；收并购进展低于预期。