作价15.6亿购中民物业六成股权 雅生活(3319.HK)飙升超8%

（原标题：作价15.6亿购中民物业六成股权 雅生活(3319.HK)飙升超8%）

今日港股市场中，物业管理板块继半年报绩后再度掀起了全线上涨的狂潮，而此次，却是因为雅生活的一则收购案。

收购中民物业六成股权

今日早间，雅生活服务(3319.HK)及雅居乐集团(3383.HK)联合公布，雅生活服务间接全资附属天津雅潮企业管理咨询有限公司(以下简称“买方”)拟向广东丰信盈隆股权投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“卖方”)以15.6亿元收购中民物业60%股权，以及以不超过5亿元收购新中民物业60%股权。公告显示，雅生活收购中民物业15.6亿的对价，是以“保证利润x市盈率12.5倍x60%”的方式厘定。

事实上，自8月起行业内就开始流传的雅生活收购中民物业的市场传闻，至此终于尘埃落定。而不论是从中民物业的资质还是雅生活的野心来说，这的确是一桩好买卖，雅生活也因此有了冲击“物管第一股”的资本。

据了解，中民物业在被收购以前，收购交易前，广东丰信盈隆股权投资合伙企业(有限合伙)持股60%，中民投旗下的中民未来控股集团有限公司持股40%。根据此次公布的协议条款，中民物业将进行重组，组成中民物业集团及新中民物业集团。

值得注意的是，此次收购还设置了业绩承诺机制，2019年中民物业集团经审计净利润将不低于人民币2.08亿元，若不能完成业绩承诺，卖方须向买方进行赔偿。

今日早盘，雅生活服务(3319.HK)复牌后一度大涨超11%，同时盘中创出历史新高价18.4港元，虽然而后有所回落，但依然保持着超过8%的涨幅。

在雅生活服务大涨带动下，港股市场整个物业管理股被带动，截至发稿，中海物业、新城悦涨超4%，佳兆业美好和奥园健康涨超3%。

靠第三方拓展在管面积

倘若对物管领域最为基础的营收“物业费”进行剖析，能够发现提升一家物业服务公司营收的因素大多来自以下两个方面：一是增加在管面积；二是提高单位面积的物业管理费。

增加在管面积多数时候能够选择的路径是“并购”或者“外接”，现有的大多数物业公司都享受着其相关开发商于2016-2017年合约销售的强劲增长所带来的红利，但在未来房地产销售增速逐渐放缓的趋势下，兼并吸收和强强联手成为了提升行业竞争力的手段之一。

雅生活2019年半年报显示，雅生活在管面积已达2.11亿平方米，合约面积约3.25亿平方米；集团在管项目达到1031个，覆盖了全国25个省，直辖市和自治区，以及83个城市，其中，37.9%位于粤港澳大湾区，18.7%位于长三角城市群。

而根据今日的公告，中民物业集团及新中民物业集团是全国最大的物业管理公司之一，截至2018年12月31日止年度，其下属的控股物业公司管理面积合计约1.9亿平方米、参股物业公司合计管理面积约1亿平方米，合计近2000个项目。由此，收购完成后，雅生活的在管面积将突破5亿平方米，有望超过彩生活的约5.64亿平方米自管面积，达到行业首位。

事实上，这已经不是雅生活第一次靠并购向外延展。早在2017年6月30日，绿地控股将全资子公司上海绿地物业服务有限公司100%股权转让给雅居乐物业管理服务有限公司，股权转让对价为10亿元。

股权转让完成后，雅生活集团采取了“雅居乐物业”及“绿地物业”双品牌战略管理模式。单从在管面积来看，截至今年上半年，雅生活在管物业面积中23.9%来自母企雅居乐集团，3.7%来自绿地控股，而剩下大部分的72.4%来自第三方物业开发商。

尽管在管面积中绿地的占比看似不大，但从这项交易开始，雅居乐集团、绿地控股和雅生活开始了他们数年来的携手紧密合作。雅居乐控股为雅生活的控股股东，持有约54%的已发行股本，绿地控股亦为雅生活的主要股东，持有约15%的已发行股本。

今次收购后，中民物业的财务业绩将并入雅生活的报表，这意味着此次收购中雅生活不仅仅是在管面积出现了增长，财务数据和利润空间有望再进一步。雅生活表示，通过收购事项，可与雅生活集团现有业态、区域有效互补，巩固既有优势地位，产生协同效应。此外，收购事项可有力提升雅生活集团的管理规模、盈利能力及品牌力，从而打造雅生活集团成为全国性、全业态、优品牌的物业管理服务龙头企业。

更为重要的是，从港股市场的估值体系来看，对于同行业的上市公司，企业的规模越大，营业收入、利润越高，往往给予流动性溢价，市盈率相对较高，公司规模与市盈率呈现出明显的正相关关系，今次雅生活的大涨就很好的佐证了这一点。

物管板块“香饽饽”

尽管中国房地产开发投资在上半年增速有所放缓，但依然不改的是物业管理板块的蓝海市场颇受投资者的青睐。而在传统住宅行业天花板隐现的背景下，“多元化”成为房企寻找新的业绩增长点的重要路径，毛利率较高又较为稳健的物业板块便是其中一个重要的收入来源。

今年以来，港股的物业板块异动频频。当然，股价迅猛上涨的前提，自然是以良好的业绩增速作为支撑。从2019半年报来看，港股上市物业公司的利润增速总体较高，推动同期股价快速上涨。其中，业绩增长最快的为佳兆业美好(297.66%)、永升生活服务(119.67%)和新城悦服务(105.94%)。而碧桂园服务、雅生活服务等利润规模本就较大的公司，业绩增速仍然达到70%左右。

当前物业管理市场正处于快速增长的黄金发展期，行业集中度将进一步提升，行业龙头在市场竞争中的优势愈发明显。上市物业管理公司在营业收入、管理面积、总资产等方面均得到显著的提升，竞争优势得到进一步的加强。

不过，中指院的数据显示，目前物管市场仍较为零散，但在资本助力下各大物管企业开始疯狂跑马圈地，行业集中度迅速提升，当前规模扩张是当下各家的重要发展战略。

随着时间增长，物管行业的集中度在逐年上升，主要是由于上游地产开发行业集中度的提升。按截至2018年底的管理面积来看，百强物管企业市占率增长至38.8%，而Top 10物管企业市占率则增长至11.3%。

以这种趋势发展下去，物管行业未来集中度会进一步加速提升，背靠大型开发商的物管公司具备明显的先发优势；但是长期来看物管行业未必能达到开发行业的高集中度，主要是受制于物管行业的地域差异性以及行业内已存在部分不依赖于关联方的龙头物管公司，如彩生活、雅生活、长城物业等。