禹洲地产：聚焦一二线 持续高成长

（原标题：禹洲地产：聚焦一二线 持续高成长）

机构：天风证券

评级：买入

目标价：6.09 港元

事件：公司发布 2018 年年报，2018 年实现营业收入 243.06 亿元，同比增长 12.01%；归母净利润 35.05 亿元，同比增长25.63%；归母核心利润34.19 亿元，同比增长 16.91%(全文若非特别说明默认货币币种为人民币)。

业绩维持高增长，合约销售创新高营收增长得益于交付物业总建面及平均销售单价增加。截至 2018 年底，已确认销售面积为 153.64 万平米，同比上涨 2.25%，平均销售均价为 15182 元/平米，同比增长 7.54%。2018 年毛利率为 30.70%，较 2017 年下降 4.7 个百分点，维持在行业较高水平。2018 年全年每股派息 31.5 港仙/股，较去年上升1.5 港仙/股，近几年股息派发稳步上升，派息比例为 36.45%，与 17 年持平。2018 年公司实现合同销售额 560.03 亿元，同比增长 38.94%， 合约销售面积为 370.27 万平米，同比增长 55.5%，合约销售均价为 15125 元/平米，同比下降 10.66%。

长三角区域依然是 2018 年禹洲合约销售贡献的主要区域，占集团合约销售总额的 60%，海西地区占 19%。聚焦一二线城市，第一季度拿地力度加大截至 2018 年底，集团总土储约 1738 万平米，分布于六大都市圈共 28 个城市，平均楼面成本约为 4812 元/平米，超过 80%的货值位于一二线城市。 公司于 16、17 年拿地大幅增长，18 年坚定秉持规模、利润及风险控制平衡的“三驾马车”原则，新增土地面积有所放缓。2018 年新增权益建面为 540.1 万平米，楼面均价为 3278 元/平米，较总土储土地均价显著降低， 主要由于公司以 38 亿元向沿海家园收购含七个项目的资产包，权益建面约 313 万平米，楼面地价仅 1600 元/平米，系禹洲史上最大宗资产包收购案。2018 全年新进入 9 个城市，新进城市进程加快。

2019 年前 3 月新增土储总权益建面为 125.07 万平米，同比增长 70.11%，总权益地价为 101.10 亿元，同比增长 267.50%，楼面均价为 8262 元/平米。 流动资金充足，短债压力小公司加权平均借贷成本小幅上升为 7.23%，较 2017年上升 1.21 个百分点， 处于行业同等可比房企的较低水平，净负债比率为 66.97%，较 2017年上升 9.24个百分点。2019年是公司债务到期的高峰，总额达 142.3亿。2018 年底货币资金为 271.62亿元，同比增长 74.16%，到期债务能被很好地覆盖。

投资建议：公司销售增速与毛利率维持较高水平，优质土地储备充裕并聚焦一二线城市，货币资金足，短期债务能被较好覆盖。在 19 年一二线城市有望回暖的预期下，预计 19-21年归母净利润为 43.91、54.76 及 68.10 亿元，EPS 分别为 0.91、1.14及 1.42元/每股，对应 PE 为 4.30X、3.45X 及 2.78X，参考碧桂园、中国恒大、融创中国、中国海外发展的 19 年预测 PE 分别为 5.5、5.2、6.2 及 6.3X，预计 6 个月有望达到其均值 5.8X，公司 19 年 EPS 估值为 1.05 港元/股，目标价 6.09 港元，给予“买入”评级。