交银国际：黄金周销售疲弱 或会加剧房价跌势

　　交银国际  何志忠

　　初步销售渠道数据显示，许多城市的成交量于9 月份大幅下跌，而房价跌幅则相对温和。限购令为一线城市带来严重的影响。内地销售渠道数据显示，北京9 月份的销售量同比跌50%，而中原地产公布的资料亦反映北京的一手及二手成交量跌约50%至3 年来的最低水平。广州和深圳的销售量亦预期会同比下跌20-30%；上海和天津两地的销售量预计会录得10%的跌幅。

　　我们预期主要城市9 月份的平均楼价环比只下跌1-3%，主要由于多个发展商目前仍抗拒主动降价，以免为行业带来负面气氛。因此，市场买家普遍持观望态度，导致销售量大幅下跌。

　　黄金周销售持续疲弱；连同即将推出的庞大楼房数目，我们认为10 月份房价下跌将难以避免。内地媒体报导，黄金周首数天的楼房销售量持续疲弱。中原地产称北京的库存量达到约12 万个单位，而9 月份单月的销售量只有1.3万个单位。此外，多间发展商计划在10 月推出大量的物业项目，因此，我们认为该等情况应会对房价构成进一步压力，10 月份房价下跌将难以避免。

　　近期国务院加大力度，务求达成保障房的建设目标，将会添加发展商的压力。有关措施包括土地供应、建设楼宇种类的偏好、债券融资及保障房建设的银行融资。由于大部分投资需求因实施限购令而消除，保障房建设将会进一步吸走商品房市场的若干潜在需求。

　　买家的议价能力提高，预期市场将出现大规模降价。在上述情况下，我们预计10 月份将会出现更多降价情况。发展商(特别是须要达至销售目标或改善现金流的发展商)或需要提供更多折扣促销。

　　行业的现价较资产净值折让59%。我们认为估值属于合理水平。然而，由于缺乏低吸催化剂，我们重申行业“同步”评级。