交银国际：越秀地产潜在上升空间68%

　　交银国际  何志忠

　　核心盈利相当于我们全年预测的65%，相信多家大行有机会上调全年盈利预测。期内，广州国金中心投资物业重估，带来公平值重估大幅上升，导致盈利同比大增1160%至44.81 亿元 (人民币，下同)。若撇除投资物业重估的影响，核心盈利为9.98 亿元，同比增长350.8%，每股基本盈利为人民币0.1076 元。中期盈利相当于我们全年预测的65%或市场全年预测的71%(预估数字未有计入中期业绩调整)，因此，我们预期市场很有机会上调越秀的全年业绩预测。营业收入同比跃升378%，主要由于销售量增加。期内，净负债比率由2010 年底的64.7%微升至67.4%。

　　派息率回升，毛利率改善。公司的中期股息令人惊喜，每股派中期息0.04港元，相当于我们全年每股股息预测的84%。另一方面，毛利率由去年同期的41.4%回升至45.3%，主要由于物业销售的毛利率增加。

　　11 年下半年﹕合约销售可望提升。本年度公司的合约销售表现无疑落后同业，主要是由于缺乏新项目推出(11 年上半年只有1 个新项目推出)。展望将来，11 年下半年将推出9 个新项目，其中5 个新项目位于广州，其他则位于江门、烟台、审阳及中山。从推出销售量判断，销售比率只须达50%，已足以达至全年销售目标。因此，我们预计合约销售将在8 月开始大幅增长。

　　11 年下半年﹕几乎保证收入入账。截至11 年上半年末，未入账销售收入达人民币66 亿元。管理层表示，该等收入的60-70%可于11 年下半年入账，显示将会入账的收入将约达人民币40 亿元，非常接近我们对11 年下半年的预测。 因此，我们认为公司几乎保证了11 年下半年的盈利。

　　推荐意见﹕维持“买入”评级，目标价2.22港元。我们分别调高FY11-13F营业额预测4.5%、2.7% 及1.8%。故此，期内核心盈利预测分别调高4.9%、1.1% 及 2.2%。我们分别维持资产净值预测及目标价于3.43 港元及2.22 港元不变。我们认为现时估值尚未反映公司的增长潜力。维持“买入”评级。