交银国际：暴利税难抑房价 房地产业同步评级

　　交银国际  何志忠

　传闻有意对开发商征收暴利税。近期内地传媒引述发改委价格监督检查司司长许昆林的谈话，提及内地房地产行业现时正受到调查和研究，重点是开发商有否牟取暴利。调查范围包括商品房之成本、利润和价格等，确保商品房价格是维持在合理水平，而开发商的利润亦应该维持于合理水平。此番言论旋即引起猜测，认为若短期内房价没有明显下降，不排除当局或将实施暴利税，作为新一轮调控措施的序幕。

　暴利税不适用于内地房地产这种充满竞争性的行业。暴利税的核心理念是防止行业内的主要公司赚取不合理地偏高的利润水平。我们认为此税种该适用本身具有垄断或寡头垄断性质导致缺乏竞争的行业，或是行业内产品价格基本上不是以自由市场供需关系来定价的行业。以上述的行业特质而言，我们认为国内石油行业是最具备征收暴利税的条件，亦因此中国政府自2006 年起已对主要石油公司征收暴利税。然而，国内房地产市场本身是一个较分散、竞争激烈的行业。以此而言，我们认为行业特质并不具备征收此税项的条件。

　能有效压制房价吗？我们看法较为负面。其次，我们对于暴利税能否有效令房价回落表示怀疑。我们预期开发商不会单纯因暴利税的开征，便贸然调低售价。相反地，在市况容许的情况下，此税项能够成为开发商加价的借口，或是透过加价以弥补额外的税项负担。因此，我们认为除非引入较极端而近乎是惩罚性征税的机制，例如毛利率超过某一水平，便把所有毛利征收，否则单纯以暴利税本身，较难有效令房价回落。

　另一方面，开发商的利润率将受到打击。同时，在推出此税项前，我们认为有若干技术性问题需要获清楚的界定，例如是甚么水平的毛利率才被界定为暴利、如何防止开发商透过增加会计上的开发成本而降低毛利率等。然而，不论最终的细则如何落实，暴利税的开征是肯定对开发商现时的利润率造成负面的打击。因此，暴利税的传闻对开发商肯定是带来负面的影响。

　所以，最终或会导致“两败俱伤”局面。总结而言，假如真的开征暴利税，我们认为其局面发展将是：1)房价没有如预期下降、2)开发商利润率下降、和3)一连串行政和技术性事项需要解决。尽管如此，我们认为有关暴利税的讨论于现阶段只属于传言和猜测性质，实质推行的机会不大。