群益证券：金朝阳目标价14.6港元 买入评级

　　群益香港研究部

　主要业务 : 金朝阳(00878.HK)从事房地产业务30年，为香港著名上市地产发展商，集团于1997年香港交易所上市。公司核心业务为发展各类优质物业，旗下物业投资组合一直带来长期而稳定的收益。凭藉多年来建立的稳健基础，公司业务范围已扩展至物业管理、国内房地产开发和国内城市基础设施等领域，总资产高达90亿港元。公司一直致力于市区物业合并、整合及重建业务，积极活化旧区，改善市区老化问题，为旧区注入活力与色彩，达致提升都市生活环境及素质。公司将透过物业合并及投资物业组合等项目，时刻检讨并更新组合，藉以争取最大的投资回报。除以香港为基地外，近年于中国内地之业务均见迅速扩展。公司旗下的金朝阳(中国)有限公司，以投资及经营国内城市之市政公用行业基础设施为主；而金朝阳地产(中国)有限公司，乃主要从事内地房地产开发业务之另一附属公司。公司一直致力经营香港业务，奠定稳固根基；长远目光在于扩展中国内地业务，以能让股东及投资者得到最佳回报为目标。

　　2010年中期业绩 : 营业收入按年下跌56%至2.5亿港元，收入减少主要由于物业合并业务之营业额大幅下跌，抵销物业租赁业务，城市基础设施及楼宇管理服务业务则平稳增长。纯利按年下跌22.6%至5.4亿港元，管理层决定不派发中期股息。

　更换核数师 : 由2010年12月2日起，委任香港立信德豪会计师事务所有限公司为核数师，以填补因香港均富辞任而产生之临时空缺。更换核数师的原因乃香港均富与香港立信德豪会计师事务所有限公司的业务合并， 后者是BD O 国际在香港的成员企业。

　出售股权予基金 : 2011年1月4日，控股股东傅金珠按每股9.5 元，分别向基金ASM Asia及ASM Hudson, Insight China 及Doric Capital 出售50万、50万及100万股股份，合共200万股股份。上述股份合共占该公司已发行股本0.83%。紧随出售，傅氏之持股将由73%减至72.17%。

　旧区重建前景无限 : 自2010年4月1日起政府将旧楼强制拍卖门槛由九成降至八成，在符合新例范围内的旧楼地产商拥有八成业权便能强制其余业主拍卖，缩短项目的收购时间，亦有助公司进行旧楼重建的展远发展。公司于2010年8月经成功统一业权的希云街32至50号项目，地盘总面积12,900平方呎，可建楼面面积102,900平方呎。

　估值: 按现价HK$11.36 计，金朝阳的每股账面值约为HK$20.46，市账率0.56倍。现价与账面值有44.5%的折让，估值吸引。按股权自由现金流模型(Free Cash Flow to Equity Model)作为估值；资本资产定价模式 (CAPM) 11.2% 计算，金朝阳的内涵值应为每股HK$14.6。我们预计金朝阳FY10E及FY11E核心EPS HK$1.08及HK$1.20，予以买入评级。