新鸿基地产(0016)评级上调至同步大市

新鸿基地产（0016.HK）将于9月14 日公告2006财年业绩。我们预计公司2006财年基础净利润同比增长2%至105.7亿港元，剔除2005财年上半年出售长期投资获得的19亿港元利润，我们预计核心利润（不包括2006财年上半年重估盈余78亿港元）仍然同比增长20%左右。
　　目前股价较其净资产值98.9港元有所折让，虽然我们认为公司完工未售单位较多，截至2006年6月为18000套单位，使得今年余下时间内地产价格上升空间有限，但公司通过加速地产项目销售来积极锁定更多利润。而且，更加积极的内地扩张策略也将有助于公司在长期内拓展香港以外地区的业务覆盖。我们因此将新鸿基地产评级由“落后大市”上调至“同步大市”，目标价格为89港元，较净资产值折让10%。在我们上调公司评级后，也将香港地产开发商板块评级由“落后大市”上调至“同步大市”，其中长江实业（0001.HK）是我们的首选股票。
　　我们预计，2006财年新鸿基地产的地产销售利润同比增长81%至66亿港元。地产开发毛利率也由2005财年的35%提高至53%，这主要得益于凯旋门的利润较高，包括联营公司及合营公司的地产销售利润。我们预计，地产销售盈利同比上升32%至66亿港元。期内利润主要来自于九龙站的凯旋门、上水的皇府山以及部分未售单位，包括马湾的珀丽湾Oceanfront、荃湾的爵悦庭以及长沙湾的宇晴轩。通过对大角咀君汇港（售出33%）及马湾珀丽湾Oceancrest 的预售（售出73%），我们预计公司已经锁定市场对2007财年地产开发利润预测的31%。为了进一步反映销售进程的放缓以及近期地产价格上升空间的缩小，我们将2006-2008财年盈利预测分别下调8%、7%与5%。
　　新鸿基地产开始积极拓展内地业务，我们认为公司将继续增加内地的土地储备。目前，公司在内地共有1160万平方英尺土地储备（900万平方英尺为在建地产项目，260万平方英尺为已完工投资地产项目），其中有310万平方英尺是与华润集团的合资项目。我们预计，公司内地项目估值为115亿港元，仅占我们对公司总评估资产值的4.2%。尽管如此，我们认为，新鸿基地产将继续在内地大城市，如北京及上海增加土地储备。虽然内地的房地产市场目前受到紧缩政策影响，但我们认为内地市场对于公司等资金雄厚的后来者提供更好的业务良机，也有助于公司的中期发展。