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近50%净负债率奋勇拿地 藏在大湾区里的华润置地(01109) 跃跃欲试

2019-02-19 09:00:57 来源:智通财经网
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自2014年深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”以来,“粤港澳大湾区”概念经过多次会议不断深化。截至 2018 年 6 月 30 日,华润置地拥有 5215 万平方米的土地储备,其中物业销售土储 4322万平方米,投资物业土储893万平方米,一、二线城市土地储备占比达75.6%。

(原标题:近50%净负债率奋勇拿地 藏在大湾区里的华润置地(01109) 跃跃欲试)

自2014年深圳市政府工作报告首次提出“湾区经济”以来,“粤港澳大湾区”概念经过多次会议不断深化。18年8月,粤港澳大湾区领导小组正式亮相,标志着大湾区建设进入新阶段。

与此同时,我国房地产行业也正值加速重构分野时,各家房地产商自然不会错过良机,展开粤港澳大湾区高地的争夺之战。自此,粤港澳大湾区也成为了中国房企梯队升级的最大机会变量。

值此窗口期,华润置地(01109)作为一家以深圳为大本营的房企之一,也开始了加紧布局大湾区的步伐。其于2015年布局中山,2016年进入珠海、佛山,2017年开始布局东莞,并于2018年加快布局脚步,进入江门、肇庆。至此,华润置地已实现了粤港澳大湾区全覆盖的布局。

负债近4000亿创近年新高

即使在2018年楼市寒冬中,华润置地的拿地步伐也不减反增,一个月内曾耗资百亿拿地17起,2018年全年拿地耗资超983亿。不仅如此,激进的华润置地还包揽了深圳第一高楼——湖贝塔的建设重任。

破纪录式的拿地,促使了华润置地2018年负债率的大幅增长。2018上半年,华润置地净负债率达47.2%,大幅高于去年的35.9%。而融资成本约为 4.41%,处于行业低位。

据华润置地2018中期财报显示,华润置地2018上半年累计负债总额已高达3987亿元人民币,达近年来历史最高水平。然而即使如此,其资产负债率也仅为71.5%,低于其他龙头房企的平均水平。

另外,截至2018上半年,华润置地总有息负债比率为46.1%,较2017年底的42.3%有所上升,净有息负债率为47.2%,较二零一七年底的35.9%有较大幅度的上升,但仍维持在行业较低水平。

随华润置地负债率一同飙升的,还有投资者的担忧。因为2018年下半年,华润置地的拿地动作比上半年更加激进。据智通财经APP统计,2018年下半年累计拿地应占楼面面积993万平方米,耗费权益土地出让金495.3亿元人民币;较2018年前六个月的597万平方米、487.9亿元人民币分别增长了66.3%及1.5%。

截至 2018 年 6 月 30 日,华润置地拥有 5215 万平方米的土地储备,其中物业销售土储 4322万平方米,投资物业土储893万平方米,一、二线城市土地储备占比达75.6%。

整体而言,虽然华润置地在2018年拿地方面做出了激进动作,但各项财务指标仍旧在安全范围,优于行业水平。那么,在一轮疯狂拿地后,又有多少子弹打在了粤港澳大湾区高地?智通财经APP对相关数据进行了梳理。

2018年粤港澳大湾区“土储”井喷

截至2018年年中,华润置地在华南区域的土地储备约1287万平方米,占总土储比重的24.67%。在大本营位于粤港澳大湾区的大规模房企中排名第三。

此外,也有券商曾在研报中指出,截止 2018 年 6 月末,华润置地三大核心城市群(京津冀、长三角、粤港澳)土地储备合计达到1728万方,占销售物业土储比例约 40%。其中,粤港澳大湾区销售物业土储 占比14%,所对应面积605万方。若以此基准,则华润置地在上述房企排名中应位列第七。

从华润置地近三年的拿地数据来看,公司在大湾区内的发展也是呈指数型增长的。据智通财经APP整理公开数据显示,2016年华润置地在粤港澳大湾区内的城市收购地块仅2起,2017年共四起。

而在2018年,华润置地在粤港澳大湾区的土地收购出现了井喷式增长,多达18起。其中,广州为拿地数量最多的城市,占比近半。东莞、深圳次之。就数据便可看出,2018年华润置地对粤港澳大湾区的重视程度,宛如一场战役,硝烟正起。

除此之外,粤港澳大湾区项目占总土地收购项目的比重也逐年攀升,数量和出让金占比均增长至两位数。2016-2018年,大湾区收购项目数量占比分别为5.13%、6.25%、18.37%;应占楼面面积占比分别为2.53%、2.34%、6.71%;权益土地出让金占比分别为1.80%、5.57%、11.28%。

主要投资物业方面,粤港澳大湾区中心枢纽深圳为项目最集中大本营。华润置地当前在大湾区内拥有购物中心2家,写字楼1座,酒店3家,其中几乎所有投资物业均坐落在深圳。

就运营情况来看,购物中心及写字楼运营数据均大幅优于平均水平,其中购物中心租金收入甚至高于平均水平2倍以上。酒店运营数据则层次不齐,仅君悦酒店一家高于平均水平。

未来,还将有更多的投资物业入住。例如,华润置地的第四个产品线——华润置地笋岗中心(万象食家系),结合专业市场及以食品为主题的购物中心为特质;以及定档于666米的高混合使用的大楼——华润湖贝塔,其高度最终将超过目前国内第一高楼上海中心大厦。而未来将与其一同建成的,还有高度700米的新晶都酒店,因此华润湖贝塔将无法成为中国第一高楼。

综上而言,华润置地在粤港澳大湾区的投资物业表现较为突出,其中以深圳为最主要阵地。土储方面,华润在大湾区内较其他大规模房企相比而言排名不高,但其激进的拿地政策以及重心向大湾区转移的策略将促使其在粤港澳大湾区内的份额进一步增加。同时,其低于行业水平的资产负债率得以保证其未来进一步拿地的可能性。因此,未来华润置地在粤港澳大湾区区域的值得期待。

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