从2016年销售数据看恒大业绩承诺的底气何在

1月6日早间，中国恒大(03333.HK)披露了去年全年的营运数据，公司2016年全年实现合约销售额3733.7亿元，累计合约销售面积4469万平米，同比分别增长85.4%、75.2%；全年销售回款3008.9亿；截至2016年末，现金余额为3043亿。

昨天(1月5日)晚上，万科、碧桂园公布2016年销售额分别为3648亿、3088亿，恒大超过万科位居行业之首。

恒大这次发布营运数据的时点和往年并无二致，但由于当前正处于回A的关键节点，战投刚刚成功引入，竞争对手万科、碧桂园也是头天晚上刚刚披露全年销售数据，让这一切看起来意味深长。

还有两个较为亮眼的数据，计算可以得出，恒大2016年全年的回款率为80.59%，现金余额较2015年底的1580亿元增长93%。就在4天前的1月2日，恒大地产刚刚宣布300亿元战投成功引入，直接使得恒大的资产负债率降低至行业平均水平。这几项数据显示恒大现金流较为充沛，负债率大幅降低，财务数据有所改善。

可以简单计算一下恒大被广为诟病的高负债率。根据2016年中期数据，恒大地产总借款3812亿元，现金余额2120亿元，净资产1820亿元，按照“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”的公式计算，恒大地产的净负债率高达92.97%。

引入300亿元战投后，恒大地产的净资产及现金余额均增加了300亿元，净负债降低。按上述公式计算，恒大地产的净负债率为65.66%，大幅降低。如果恒大地产真如媒体报道所言引入第二轮战投，净负债率还将进一步降低。

在恒大地产重组深深房回归A股的协议中，关于营业收入和净利润是其中一项重要的承诺。从恒大今天披露的业绩数据中，已经可以窥探其在2017年完成业绩承诺的情况。

根据恒大地产、凯隆置业、深深房A及其控股股东深投控2016年10月3日签署的《关于重组上市的合作协议》，深深房A拟以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。交易完成后，凯隆置业将取代深投控成为深深房的控股股东。

在该协议中，恒大地产预期2017-2019年合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元，营业额分别为2800亿元、3480亿元、3800亿元，对应的预期净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。凯隆置业据此作出承诺，2017-2019年度扣非后净利润累计约为人民币888亿元。

由于中国房地产企业的销售方式均采取了预售制，从销售到交楼存在时间差。所以，房企当年的销售的大部分体现在次年的营业收入中，2016年销售金额的确定意味着2017年营业收入的确定。根据往年的年报数据推算，恒大次年的交楼率约为78%，以2016年3733.7亿元的销售额计算，恒大在2017年的营业收入约为2912亿元，高于预期值。

如果恒大保持8.9%的净利润率稳定，其在2017年的净利润可以达到259亿元，达到预期，也完成了未来三年888亿元净利润承诺的近三成。