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从2016年销售数据看恒大业绩承诺的底气何在

2017-01-06 08:45:06 来源:证券时报网
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1月6日早间,中国恒大(03333.HK)披露了去年全年的营运数据,公司2016年全年实现合约销售额3733.7亿元,累计合约销售面积4469万平米,同比分别增长85.4%、75.2%;全年销售回款3008.9亿;截至2016年末,现金余额为3043亿。

昨天(1月5日)晚上,万科、碧桂园公布2016年销售额分别为3648亿、3088亿,恒大超过万科位居行业之首。

恒大这次发布营运数据的时点和往年并无二致,但由于当前正处于回A的关键节点,战投刚刚成功引入,竞争对手万科、碧桂园也是头天晚上刚刚披露全年销售数据,让这一切看起来意味深长。

还有两个较为亮眼的数据,计算可以得出,恒大2016年全年的回款率为80.59%,现金余额较2015年底的1580亿元增长93%。就在4天前的1月2日,恒大地产刚刚宣布300亿元战投成功引入,直接使得恒大的资产负债率降低至行业平均水平。这几项数据显示恒大现金流较为充沛,负债率大幅降低,财务数据有所改善。

可以简单计算一下恒大被广为诟病的高负债率。根据2016年中期数据,恒大地产总借款3812亿元,现金余额2120亿元,净资产1820亿元,按照“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”的公式计算,恒大地产的净负债率高达92.97%。

引入300亿元战投后,恒大地产的净资产及现金余额均增加了300亿元,净负债降低。按上述公式计算,恒大地产的净负债率为65.66%,大幅降低。如果恒大地产真如媒体报道所言引入第二轮战投,净负债率还将进一步降低。

在恒大地产重组深深房回归A股的协议中,关于营业收入和净利润是其中一项重要的承诺。从恒大今天披露的业绩数据中,已经可以窥探其在2017年完成业绩承诺的情况。

根据恒大地产、凯隆置业、深深房A及其控股股东深投控2016年10月3日签署的《关于重组上市的合作协议》,深深房A拟以发行A股股份及/或支付现金的方式购买恒大地产100%股权。交易完成后,凯隆置业将取代深投控成为深深房的控股股东。

在该协议中,恒大地产预期2017-2019年合约销售额分别约为4500亿元、5000亿元、5500亿元,营业额分别为2800亿元、3480亿元、3800亿元,对应的预期净利润分别约为243亿元、308亿元、337亿元。凯隆置业据此作出承诺,2017-2019年度扣非后净利润累计约为人民币888亿元。

由于中国房地产企业的销售方式均采取了预售制,从销售到交楼存在时间差。所以,房企当年的销售的大部分体现在次年的营业收入中,2016年销售金额的确定意味着2017年营业收入的确定。根据往年的年报数据推算,恒大次年的交楼率约为78%,以2016年3733.7亿元的销售额计算,恒大在2017年的营业收入约为2912亿元,高于预期值。

如果恒大保持8.9%的净利润率稳定,其在2017年的净利润可以达到259亿元,达到预期,也完成了未来三年888亿元净利润承诺的近三成。

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