民营房企逆境求生样本浮 五大要素助力旭辉（00884）境外重组破局

（原标题：民营房企逆境求生样本浮 五大要素助力旭辉（00884）境外重组破局）

智通财经APP获悉，近期，房地产行业捷报频传。一方面，民营房企境外债融资成功破冰，行业融资环境呈现边际改善态势。另一方面，出险房企的化债工作也纷纷传来好消息。

6月27日，旭辉控股集团（00884）宣布其境外债务重组计划获香港高等法院批准，计划生效日期已落实。这一成果在房地产行业深度调整变革的当下显得尤为关键，它不仅为旭辉自身的重启发展奠定坚实基础，更为整个行业的债务化解工作注入了一剂强心针。

旭辉境外债务重组的成功获批，让市场看到了民营房企在逆境中求生的可能，也为其他面临类似困境的企业提供了宝贵的经验和信心。深入梳理旭辉的重组路径，可以发现五大核心要素构筑了其闯关成功的基石。

管理层躬身入局，专业团队高效推进

自2022年11月启动境外债务重组之时，旭辉便迅速成立了由主要债权人组成的美元债小组与银团委员会，这一行动有力地保障了沟通的顺畅，有效避免了双方相互掣肘的情况，为重组工作构建了坚实的协作基础。

在过去的2年半中，旭辉内部成立了专业团队，专门负责重组事务。同时，大股东与管理层深度参与关键决策与谈判，确保了内部执行的高效性以及对市场动态的快速响应。旭辉控股实控人、董事局主席的林中更是频繁穿梭于上海与香港两地，持续与金融机构、债权人代表进行沟通与商谈，全力推动境外债务重组方案的达成。

为应对复杂的局面，旭辉还引入了专业中介机构，为精准落实各方意图提供了有力支持，进一步提升了重组工作的专业性和可靠性。

方案设计灵活多元，精准匹配债权人诉求

据悉，旭辉境外债务重组本金总规模68.58亿美元，包括10笔高级债、1笔可转债、1笔永续债以及13笔境外贷款，涉及银行、银团、长线基金、短线基金、对冲基金等多类投资人。

为了充分兼顾众多债权人的不同诉求，旭辉精心设计了重组方案，该方案遵从“短端削债，中端转股，长端保本降息”的框架，并提供了五大选项。其中，短端方案能够满足对冲基金的套现需求；转股方案则契合了困境反转基金对地产股反弹的预期；保本方案符合养老基金及商业银行的风控要求；此外，旭辉还开创性地提供了人民币还款选项，精准地回应了境内金融机构的需求。

这些选项在年期和还本方式上各有特点，其目的是为了满足债权人在保本诉求、即时受偿诉求、退出诉求和共享收益诉求之间，能够做出最符合自身利益的选择。这种多元化的“菜单”式方案，显著提升了债权人对重组计划的接受度。

在6月3日举行的债权人会议上，共有1250名持有总额79.33亿美元的计划债权人参与了投票。其中，有1236名持有总额73.51亿美元的债权人投票赞成重组计划，赞成比例高达92.66%。这一高比例的赞成票，充分体现了旭辉重组方案的合理性和可行性得到了广大债权人的高度认可。

优质资产增信，彰显履约诚意

境外债务重组方案背后，旭辉拿出多个核心商业综合体及境外优质资产作为增信担保，并通过控股股东将股东贷款转股、停收现金股息等方式强化共担机制。此举为债权人提供了坚实的现金流与资产价值保障，有力彰显公司诚意。

截至2024年末，旭辉的净资产超过500亿元，是少数资产规模大于负债的民营房企之一。在出险房企中，这一优势极为稀缺，为重组谈判奠定了坚实的基础。

经营底盘稳固，信用根基未失

在市场动荡、行业人才流失的背景下，旭辉依然保持了组织架构的稳定，核心管理层留存率较高，团队建制完整且高效运作。公司凭借多元化的业务业态，维持了与战略重启发展相匹配的专业团队规模，为战略落地提供了坚实的人才保障，极大地增强了债权人的信心。

同时，得益于旗下项目良好的资债状况，旭辉积极投身“白名单”项目展期协商。2024年，公司有55个项目获得“白名单”融资支持。通过“白名单”提供的融资置换、展期降息等举措，以及坚持持续归还银行贷款，旭辉维护了基本的银行信用，保障了项目经营的平稳有序，也为其品质交付奠定了坚实基础。

在行业普遍陷入交付危机的背景下，旭辉过去三年实现27万套新房高品质交付，交付率95%，位列行业前列。凭借这一份出色的交付成绩单，旭辉赢得了地方政府的支持与良好的社会声誉，同时也巩固了其客户基础。

战略转型明晰，勾勒复苏蓝图

面向未来发展，旭辉已明确将转向“低负债、轻资产、高质量”的发展路径，聚焦三大核心业务板块：稳定的收租业务、高度聚焦的自营开发业务以及大力发展的房地产资管业务，旨在降低对传统开发销售的依赖，开拓多元利润增长点。

为清晰指引转型路径，旭辉制定了详尽的“五步走”战略规划，从债务重组完成、修复资本市场信用，到轻资产扩盘、完成盈利模式切换，最终实现股东回报重启，为债权人描绘了共享未来发展红利的蓝图。

汇丰银行在最新报告中指出，中国房地产行业的债务清算进程出现“局势扭转的曙光”。该行分析认为，展望未来，困境中的开发商将逐步退出重资产开发业务，转而专注于轻资产项目管理。汇丰特别强调，这一转型成功的关键前提是大幅削减债务以重振资产负债表。在其覆盖的研究对象中，旭辉因股东权益保存相对较好，被认为更有能力驾驭这一转型挑战。

旭辉此次重组突围并确立清晰的转型战略，其意义已超越企业个体。对于众多仍在债务化解道路上艰难前行的同行而言，旭辉的突围路径无疑点亮了一盏指路航灯。该案例有力地印证了，在行业深度调整的关键时期，主动沟通、方案创新、资产诚意、经营坚守与战略清晰这五大要素，是打通债务重组之路、实现企业涅槃重生不可或缺的关键所在。