一个新美的置业的诞生｜直击业绩会

（原标题：一个新美的置业的诞生｜直击业绩会）

大约两个月前，美的置业对外宣布拟将房地产开发业务进行内部重组，以此将这部分重资产业务剥离上市公司主体。

作为为数不多守住了零违约底线的民营房企，这一举措颇受业内关注，它的动向一定程度上反映了当下民营房企的生存处境。

8月19日，美的置业召开2024年中期业绩会，董事会主席兼总裁郝恒乐、执行总裁王大在及首席财务官林戈组成新的“铁三角”，关于这场内部重组的背后考量及未来规划，他们透露了更多信息。

应对周期

今年上半年，美的置业实现营收251亿元，核心净利润6.42亿元，毛利23.21亿元。其中，房地产业务为公司带来营收241亿元，对应归母净利润4亿元，是核心业务。

将该业务从上市公司主体剥离，美的置业下了很大的决心。林戈在业绩会上称，当下房地产行业仍处在出清、转型的交织期，外部环境非常困难，但困难不代表放弃，目前美的置业大股东及经营团队依然对房地产行业持有信心，只是需要用非常规的方式来穿越周期，即内部重组。

这次重组，美的置业拿出了一个慷慨的方案—实物分派+现金选择权+控股股东关联交易收购。按计划，美的置业会将房地产开发业务重组到私人公司，后将私人公司股权以实物形式向全体股东进行分派，同时提供现金替代方案即5.9港元/股，现金替代的市盈率为20.82倍，高于市场可比公司，且较6月23日公告前最后交易日收市价3.75港元/股溢价57.3%。

上述工作预计将在今年10月下旬完成，重组后的房地产开发业务会独立于美的置业，后者将以代建商的身份继续参与相关项目的开发建设（物业设计、开发、规划建造、销售等全过程或阶段性开发管理服务），二者相当于合作关系。重资产业务剥离后，美的置业可以轻装上阵，业务模式也将转变为开发代建、物管服务、资产运营、房地产科技四线并行，相互协同。

上半年，美的置业实现合约销售金额202.1亿元，对应销售面积约177.3万平方米，销售均价11398元/平方米；拥有土储总建筑面积约2500万平方米，涉及315个物业开发项目，其中52%位于长三角和大湾区，二级及以上城市占比约63%。

以现有土储规模结合市场定价标准来看，未来三年，美的置业关联交易年度上限额度分别为3.4亿元、14.9亿元、13.3亿元。

谈到为何选择重组而非上市公司私有化时，林戈表示剥离重资产业务的一个考量是希望能够更加灵活地运用大股东的优质资源来应对周期，同时也能维持美的置业现有的业务结构，团队依然可以保持对开发业务的全链条操作，“开发业务终有一天还是会回到舞台上，这是股东对行业的信心，也是我们应对周期的意愿和实力”。

未来方向

变“轻”后，美的置业也会变得更“宽”，它不是一个简单的代建企业，也不是单纯的物管公司。郝恒乐强调，未来公司还是会围绕房地产产业链进行业务经营，链条上的相关业务还有很多，市场未来会更加广阔。

他也表示，美的置业借鉴了一些转型经验，当下市场里可对标的企业并不多，“日本大和值得我们借鉴，它也经历过和我们相似的阶段，我们借鉴了这些企业的做法，相信接下来美的置业的资产运营、房地产科技等都有良好的增长空间”。

上半年，美的置业实现物业管理服务收入8.4亿元，同比增长15.9%，报告期内拥有合约面积9218万平方米，对应项目418个；在管面积6989万平方米，项目数量360个；商业物业投资及运营收入同比增长32.4%至1.89亿元，运营包括城市综合体、特色商业街区等在内的商业项目13座，产业园项目3座。

地产科技板块，睿住发展实现营收6亿元，签约金额6亿元，第三方占比达100%。

对于未来增长目标，王大在直言，未来三年美的置业营收复合增长率将不低于25%，归母净利润复合增长不低于20%，同时派息政策保持行业有竞争力的水平。据悉，自2018年上市以来，该公司派息总额达到约90亿港元，派息比例常年超40%。

资金方面，截至报告期末，美的置业净负债率为50.1%，现金短债比为1.26，扣预资产负债率为67.8%。截至6月末，其拥有总现金及银行存款约135亿元，尚未动用的银行授信额度为1186亿元。公司上半年累计发行三期共计41.4亿元中期票据，加权融资成本较上期下降15BP至4.54%。

从债务偿还的角度来看，美的置业一年内到期有息负债为90.8亿元，月均还债为7.6亿元；2024年到期债券共计62.5亿元，截至2024年8月已如期兑付33.2亿元，剩余29.3亿元待到期兑付。