港股再添优质物企标的，一文解读东原仁知服务(02352.HK)的投资价值

（原标题：港股再添优质物企标的，一文解读东原仁知服务(02352.HK)的投资价值）

近期，面对局部地区的疫情反扑，各地物业公司坚守一线并积极投入防控，在做好居民生活物资保供工作、维护社会稳定安全等方面发挥了不可替代的作用，再次凸显了物业在基层社会治理层面的重要价值。 

从投资的角度而言，物业管理作为关系百姓安居乐业的民生工程，在城市化建设的持续推进以及鼓励性政策的大力推动下，近年来发展十分迅速，已经成为了资本市场中不容忽视的重要板块。

2022年4月29日，国内知名综合物业管理服务提供商东原仁知服务（02352.HK）成功登陆港交所，上市首日收盘微涨，报11.9港元每股，总市值约7.93亿港元，对应5倍左右的静态市盈率。考虑到东原仁知服务呈现出的业绩增长趋势以及成长潜力，笔者认为公司当前估值具有一定的吸引力，接下来将就此进一步探讨。

一、 短期扰动不改长期价值，物管行业仍是值得关注的好赛道

遵循着“水大鱼大”的商业规律，东原仁知服务所处的物管赛道无疑是足够大且快速发展的优质行业，这一点可以从刚刚过去的年报披露季中窥见一二。

纵览主流物企交出的亮眼答卷，可以总结出以下几个值得关注的特点：一是业绩稳增、经营势能持续释放；二是账面上多留有充裕的货币资金；三是在新增管理面积中，关联房企的贡献率降低。由此可见，物管行业仍处于快速发展阶段，并在逐步摆脱开发商附庸的角色，其所创造的是实实在在的商业价值。

尽管在二级市场上，去年下半年以来，恒生物业服务及管理指数从2021年6月30日的10608点降至2022年4月30日的4682.24点，降幅高达55.86%。但究其原因，主要是受到来自地产端的压力传导。对此，中信证券发研指出，物业管理板块调整的主因并非基本面，也不是估值过高，而是市场对公司治理独立性的担心。然而实际上，大多数民企物管企业运行独立于大股东，其资金是用来发展自身业务的，而不是给大股东脱困的。

目前来看，物管行业仍是一个价值含量很高的优质赛道，且整个板块的估值已经落入了低估的区间内，我们有理由相信地产信用风险对于物管行业估值的扰动只是暂时性的，优质物业公司的估值将在后续发展中逐步抬升。

二、“美好城市生活的定义者”，硬实力构筑投资价值

承接上一部分的叙述，物管行业无疑是一个具备确定性+景气度持续+安全边际充足三重特性的优质行业。在这条优质赛道上，物企之间的竞争也愈发激烈，但就东原仁知服务而言，基于“大物业·全价值”的战略指导，一个由多元化、差异化、数字化所主导的崭新周期正在开启，具体来看：

1）盈利成长性突出，科技赋能助力提升人居体验

经过多年的发展，东原仁知服务形成了物业管理服务为主，社区增值服务和非业主增值服务为辅的三条业务主线。反映到经营数据上，2021年东原仁知服务物业管理服务、社区增值服务以及非业主增值服务的营收分别为6.29亿元、2.87亿元和2.78亿元，同比增长分别为80%、40%和30.5%。

在多元业务的协同发力下，东原仁知服务的营收和净利润在近年来取得快速增长。招股书显示，2019年-2021年，东原仁知服务的总营收分别为5.59亿元、7.67亿元、11.93亿元，复合年增长率为46.1%；净利润分别2559万元、8447万元、1.30亿元，复合年增长率达125.7%，增速明显快于营收，说明公司盈利能力较强。究其原因，一方面离不开公司整体毛利率的持续改善，另一方面也与公司一直推进标准化、数字化及智能化管理，从而运营效率得到有效提升有关。

据招股书介绍，东原仁知服务已实施的业务管理系统及经营管理系统能够简化操作流程，进而减低劳工成本以及提升服务效率；使用智能监控自动实时检查所管理设施的运作情况，从而节省人工检查成本。在科技应用的助力下，东原仁知服务能够提供更加人性化而及时的服务，并推动盈利能力持续提升。

2）管理业态丰富，不断夯实行业领先优势

招股书显示，东原仁知服务以西南地区和华东地区为轴心，积极向具备高增长潜力的城市拓展。截至2021年年末，东原仁知服务拥有325个在管物业项目，包括住宅及非住宅物业，服务范围则覆盖至全国16个省、自治区及直辖市的51个城市，总在管建筑面积约为2820万平方米。

这里尤其值得注意的是，东原仁知服务在学校、商业楼宇、医院等非住领域的加速布局。数据显示，东原仁知服务管理非住宅物业产生的收益由2019年的63.8百万元快速增长至2021年的262.6百万元，复合年增长率高达102.9%；非住宅物业的营收占比也由2019年的24.8%增长至2021年的41.7%。并且，东原仁知服务在招股书中也列示了未来将通过收并购方式加入更多非住宅物业类型。

从公司发展的角度来看，非住领域存量空间巨大，准入门槛也较高，物企一旦成功抢占，很容易形成竞争护城河的优势。因此，非住领域成为了近年来各家物企重点开拓的领域。在此之中，东原仁知服务已经占据了一定的发展先机，并由此形成了行业领先优势。往后看，其在从住宅走向非住宅的过程中，将不断丰富在管物业项目组合及扩大客户群。

3）品牌体系建设完善，筑牢品质服务的基石

在日前公布的2022中国物业服务百强企业名单中，东原仁知服务排名上升至第18名，力证公司不断提升的运营能力和服务力。一直以来，东原仁知服务高度注重服务品质和客户满意，建立了完善的品牌建设体系。据招股书所示，东原仁知服务推出了“东御”“原·生活”“原管家”“原·聚场”四大品牌，对应不同的客户群需求。其中“原?聚场”社区生活品牌，通过组织亲子互动、戏剧艺术等社区文化活动，获得中国房地产业协会及中国房地产测评中心认证为“2020年中国物业行业社区化运营TOP1”。

值得一提的是，北京赛惟咨询2021年客户满意度调查结果显示，东原仁知服务以93分的客户满意度，位列全国物业行业第一，服务品质受到市场和业主的高度认可。

在笔者看来，东原仁知服务综合实力和品牌价值突出，同时率先布局多个领域，实现多业态协同发展，已然成为了“美好城市生活的定义者”，在已上市物企中具备鲜明特色和差异化竞争优势。

三、确定性与成长性兼备，东原仁知服务的价值释放可期

站在中长期视角，笔者判定东原仁知服务的增长潜能还将进一步得到释放，原因如下：

第一，物管行业是市场空间过万亿的超级赛道，且从竞争格局来看，目前的行业集中度仍处于较低的水平，这也意味着行业还未达到成熟期，东原仁知服务仍有足够的成长空间。根据中指研究院指数显示，2020年百强企业管理面积占全国物业管理面积为49.7%，CR10（行业前十位市场集中度）仅10.17%，远低于地产行业超于20%的CR10。

与此同时，伴随着公建后勤服务社会化改革的推进，政府不断鼓励社会资本参与公共服务领域，东原仁知服务也顺势开拓了产业园、医院、学校、政府办公楼等公众物业领域。在“大物业·全价值”的定位之下，东原仁知服务能够提供全地域、全业态、全时空服务周期的物业管理服务，未来市场份额有望进一步提高。

第二，东原仁知服务已经进入了实力与规模相互促进的良性发展阶段。凭借专业的多业态服务能力和出色的外拓团队，东原仁知服务第三方外拓成果显著。2018年，东原仁知服务源自第三方的物业项目面积仅为280万平方米，而到了2020年，这一数值快速提升至1410万平方米，在总在管面积中的占比已接近50%。

从行业发展趋势的角度来看，尽管目前物业公司仍以承接来自关联房企的交付面积来主，但由于房地产调控的持续深化，在降杠杆过程中，房企发展节奏放缓，销售减速，未来随着物企从关联房企获取规模的比重下行，东原仁知服务这类市场外拓能力占优的物企将逐步脱颖而出。

第三，目前市场普遍对物管行业存在一个误解，认为物企提价困难、人力成本高，因此盈利空间有限。实际上对于物管行业的价格并不等同于基础物业费，还包括社区增值服务在内的多种经营业务。以社区增值服务为例，从东原仁知服务的招股书中可以看到，这一业务包括停车位管理服务、公共资源管理服务以及社区活动策划服务等各类满足业主生活需求的细分服务。

数据显示，东原仁知服务2021年社区增值服务的毛利率为29.7%，明显高于基础物业管理服务23.1%的毛利率。公司整体毛利率亦从2019年的23.7%提升至2021年的25.9%。从目前的收入结构来看，东原仁知服务社区增值服务的总营收占比为24%，仍有进一步提高的空间。

与此同时，受益于信息技术的应用以及管理效能的提高，东原仁知服务的人力成本也在不断降低，2021年公司的劳工成本在销售成本中的占比为43.1%，较2019年降低了6.7个百分点。随着未来收入结构和成本端的双重改善，东原仁知服务业绩有望继续向上。

结语

回归到投资层面，东原仁知服务发展思路清晰而明确，正在不断释放出强劲的发展潜力，是一家竞争优势显著、远景可期的优质物企标的。从其过往业绩中所展示出的成长性和优越性来看，公司上市后有望抓住突围而出的机会，实现更快速的成长，值得投资者长期关注。