金科服务(09666.HK)：西南物管龙头 内接外拓驱动高速增长 给予“买入”评级

（原标题：金科服务(09666.HK)：西南物管龙头 内接外拓驱动高速增长 给予“买入”评级）

机构：国盛证券

评级：买入

西南地区物管龙头。公司深耕西南地区，依托金科股份及优异的第三方项目外拓能力实现快速发展，2017-2019 年公司营收/归母净利润的复合增速为49.1%/79.6%；2020 年上半年，公司分别实现营收/归母净利润 13.70/2.94亿元，同比增长 36.2%/80.8%，延续快速增长趋势。截至 2020 年 6 月末，公司在管面积 1.3 亿平方米，合约面积 2.6 亿平方米，2015-2020 公司连续六年被中指院评为西南地区百强物业企业第一位。

万亿市场空间广阔，中长期成长性明确。物管行业具备良好的中长期投资价值，预计基础物管与增值服务合计市场规模超过万亿。当前龙头公司持续内接外拓、收购各类业态标的，呈现出强者愈强趋势，行业正面临集中度加速提升，规模扩张与对增值服务市场的开拓奠定了行业中长期的成长确定性。此外，城市服务持续升温，市场化程度提高为物管企业提供良好的发展机遇，龙头公司业务体系逐步建立，蓝海市场空间广阔。

市场化外拓能力优异，高集中度与大盘项目带来一定规模经济效应。2016-2020 公司连续五年入选物业百强企业综合实力前十名，品牌具备一定影响力。公司较早开启市场化扩张，具备优异的第三方外拓能力，2020H1公司外拓项目在管面积占比达到 48.5%。公司深耕西南，区域项目集中度高，单项目平均面积达到 29 万平米领先于同业，有利于带来管理上的规模经济效应，同时也可以降低社区增值服务的服务和试错成本。公司股权激励充足，具备一定智慧科技实力，被中指院评为“2020 中国物业科技赋能领先企业”，在社区和城市服务有望持续应用智慧科技化。

公司上市后多因素驱动业绩成长。基础物管方面，集团内接项目和第三方外拓项目支持公司管理面积与收入快速增长；上市后资金充裕、收并购加码亦为公司带来成长动力。社区增值服务方面，公司 2019 年单方社区增值服务收入与毛利分别为 1.98/0.91 元/平米，相比同业企业具备较大的提升空间。城市服务方面，公司不断加大科技投入，升级迭代“天启”智慧服务系统，持续加码智慧城市运维领域，未来有望持续拓展。

投资建议：我们预测公司 2020-2022 年归母净利润分别为 6.11/9.58/13.89亿元，同比增长 66.8%/56.7%/45.0%，对应 EPS 分别为 0.97/1.51/2.19 元，2019-2022 年 CAGR 为 55.9%。公司发行价对应 2020-2022 年 PE 分别为39.6/25.3/17.4 倍，行业可比上市物业公司对应 2020-2022 年平均 PE 分别为 37.5/26.9/19.6 倍。考虑到公司强劲的市场化外拓竞争力以及良好的盈利成长性，给予公司目标价 62.0 港元(对应 2021 年 35 倍 PE)，首次覆盖，给予“买入”评级。

风险提示：关联公司相关风险，第三方市场开拓不及预期风险，物业费收缴率下降可能造成应收款项减值风险等。

（文章来源：格隆汇）