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越秀地产(00123.HK):多元化获取低成本优质土储 维持“买入”评级 目标价2.30港元

来源:格隆汇 2020-10-15 09:50:00
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(原标题:越秀地产(00123.HK):多元化获取低成本优质土储 维持“买入”评级 目标价2.30港元)

机构:兴业证券

评级:买入

目标价:2.30港元

事件:

据公告,2020年9月,公司实现合同销售金额为69.8亿元,同比增长73.8%,实现合同销售面积为33.4万平方米,同比增长53.6%。2020年1~9月,公司累计合同销售金额586.4亿元,同比增长22%,累计合同销售面积为242.3万平方米,同比增长8.3%,已完成全年销售目标人民币802亿元的73%。

投资要点

维持“买入”评级,目标价2.30港元:越秀地产拿地方式多元化,2020年1~9月,超过半成的新增土储以“住宅+配建”方式获得,轨交项目也有望于年内落地,为公司补充优质低价新增土储,公司毛利率有望维持高于行业平均的水平。2020上半年公司已售未入账并表金额为622亿元,业绩颇具韧性,为未来业绩释放奠定基础。我们预计公司20/21年核心净利润为44.3/54.7亿元,同比增长26.3%/23.4%。维持“买入”评级,目标价2.30港元,对应2020/2021年6.7倍和5.5倍PE,较当前股价有41.1%的提升空间。

以广州为核心,深耕大湾区:2020年1~9月,公司通过“住宅+配建”、招拍挂及合作拿地等方式新增土地储备为246.1万平米。从城市分布来看,新增土储全部位于一二线城市,其中60%位于广州。从区域来看,69%的新增土储集中在大湾区,成渝和长三角地区分别占比21%和10%。

拿地风格更加稳健,土储权益提升:2020年1~9月,公司共新增了10个土地项目,公司新增土储土地款(含配建成本,下同)为322.9亿元,权益土地款为214.2亿元,权益占比66%,较2019年进一步提升。前9月新增土地成本为13124元/平米,新增土地款占销售金额的比例为55%,较2019年全年下降23个百分点。

“住宅+配建”模式为公司获取低成本优质土储:“住宅+配建”模式下,政府在拍卖地块时,设定开发商同时配建某个公共物业的条件,开发商承担配建成本并将建成的公共物业无偿交付给政府,但配建额度可以直接抵减土地成本。公司通过“住宅+配建”模式可以定向获取较低价格的优质土储,并通过配建工程的建设,有效管理现金流。“住宅+配建”模式下,若不考虑配建成本,平均地价为7089元/平方米;若考虑配建成本,平均地价为13381元/平方米。公司通过“住宅+配建”方式获得4幅土地,总土储为137万平米,占目前新增土储的56%;总权益土地款为176亿元,占总权益土地款的82%。

轨交项目即将落地:公司于2020年6月4日获水西和镇龙两个轨交房地产项目的收购期权,10月13日公司股东大会通过有关行使权利收购两项轨交房地产项目51%权益的事项。收购完成后,轨交项目土储将新增104.6万平米至约419万平方米,占公司截至2020H1土储的17.7%,及其于大湾区土储的32.9%。

风险提示:宏观经济增长放缓;行业调控政策加严;流动性收紧;公司销售不及预期;人民币贬值。

(文章来源:格隆汇)

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