雅生活服务2019年营收增5成 净利润增速创5年新低

（原标题：雅生活服务2019年营收增5成 净利润增速创5年新低）

17日晚，雅居乐雅生活服务股份有限公司(以下简称“雅生活服务”)发布了2019年度业绩公告。数据显示，雅生活服务去年录得收入约51.27亿元人民币，同比增长51.8%；股东应占利润约12.31亿元，同比增长53.7%，股东应占利润增速虽保持了两位数的增长，但已经是近5年来最低。

毛利率小幅走低

近几年，随着头部物业管理公司规模的不断做大，物管公司出现了一波上市潮，房企雅居乐旗下的雅生活服务也在2018年初登录港交所。上市前后，雅生活服务的业绩均保持较快增长，公司2019年年报称，2017年-2019年，公司收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%。

雅生活服务营收等数据来源：雅生活服务2019年年报

2019年，雅生活服务实现收入51.27亿元，同比增长51.8%。三大业务板块中，物业管理服务收入约28.30亿元，同比增长74.2%；外延增值服务收入18.12亿元，同比增长23.9%；社区增值服务收入约4.85亿元，同比增长68.1%。

在上市之前，雅生活服务提出过2020年营收达到100亿元的目标，而2019年刚跨过50亿大关。雅生活服务董事会联席主席兼首席执行官黄奉潮较为乐观，他在2019年7月对媒体说：“企业肯定要有发展目标，有目标才有动力，根据我们的发展规划、扩张渠道等来看，这个目标是可以得到印证的。”他认为，雅生活服务最终能达到2020年100亿元的营收目标。

2019年，雅生活服务录得毛利约18.83亿元，同比增长46.0%，毛利率为36.7%，同比减少了1.5个百分点。据Wind数据，这是雅生活服务自2014年以来，毛利率的首次下降。根据年报，毛利率下降主要的原因是占据总营收超一半的物业管理服务板块的毛利率走低，去年公司物业管理服务的毛利率为25.3%，较2019年下降了2.1个百分点。

雅生活服务毛利及毛利率数据来源：雅生活服务2019年年报

雅生活服务解释称，物业管理服务毛利率的下降，主要由于年内公司继续推行外拓项目的承接，使得项目前期投入多导致毛利率相对较低。同时，公司收并购企业贡献同比提升，这些企业采取市场化发展战略，毛利率水平相对较低。

不过，全年36.7%的毛利率，在A股、H股主板上市的物业管理企业中，仍处在较高位置。东方证券此前的报告称，15家上市物业公司2018年的毛利率平均值为28%。雅生活服务能保持较高的毛利率水平，得益于增值服务收入的毛利率水平较高，2019年，公司的外延增值服务收入和社区增值服务收入的毛利率分别为49.8%、54.4%，分别较2018年提升2.1个百分点、3.5个百分点。

2019年，雅生活服务实现股东应占利润约12.31亿元，同比增长53.7%，净利润率25.2%，同比提升1.2个百分点。据Wind数据，2015年-2019年，雅生活服务股东应占利润的增速分别为56.15%、147.31%、80.32%、176.48%、53.64%，其今年的股东应占利润增速创下了5年新低。

扩张耗资逾20亿

近几年，雅生活服务的在管面积和合约面积不断扩大。数据显示，雅生活服务2017年在管面积和合约面积分别为7834万平方米和1.26亿平方米，而截至2019年底，在管面积与合约面积分别达到2.34亿平方米、3.56亿平方米，3年时间，在管面积与合约面积均增长了近3倍。

第三方拓展及收并购，成为雅生活服务在管面积和合约面积的主要来源。2019年年报显示，与第三方开发商签署物业管理的在管面积及收并购项目贡献的在管面积合计约1.72亿平方米，占总在管面积的73.3%，承接雅居乐集团和绿地控股的比例分别为23.0%、3.7%。合约面积中，来自第三方项目的合约面积(含收并购贡献)累计达2.39亿平方米，占总合约面积的67.1%，承接雅居乐集团和绿地控股的比例分别为21.6%、11.3%。

在2019年，雅生活服务的大规模收并购行动，引起了业内关注，其相继收并购了青岛华仁、哈尔滨景阳、广州粤华、兰州城关、中民物业及新中民物业。值得一提的是，2019年9月，雅生活服务宣布收购中民物业及新中民物业60%的股权，创下了物业管理行业最大的一桩收并购。

2019年年报称，截至2018年底，中民物业的控股物业公司管理面积合计约1.54亿平方米，参股物业公司合计管理面积约1亿平方米。收购完成后，预计雅生活服务整体在管面积将接近5亿平方米。当时有机构称，完成对中民系的收购后，雅生活服务的在管面积规模将跃居物业管理行业第一。

雅生活服务披露，雅生活服务上市时共募得资金31.99亿元，截至2019年底，已经使用26.22亿元。公司共动用23.03亿元用于选择性地把握战略投资及收购机会以及进一步发展战略联盟，其中，10.37亿元用于增资下属公司，10.26亿元用于收购(包括增资下属公司以便推行收购)其他物业管理公司，2.4亿元用于与业务合作伙伴共同投资物业管理产业基金。

雅生活服务上市募资用途来源：雅生活服务2019年年报

雅生活服务还修改了上市时的招股章程，将“用于选择性地把握战略投资及收购机会以及进一步发展战略联盟”的资金用途比例从之前的65%提高至85%。以此推算，雅生活服务还有可能继续推进收并购。

黄奉潮在2019中期业绩会上表示，目前是收购优质公司的窗口期。雅生活意向收购标的主要集中在经济比较发达的地区，包括粤港澳大湾区、长三角地区等，也会考虑某些填补区域业务短板的地区。

雅生活服务贸易及其他应收款大幅上涨来源：雅生活服务2019年年报

但是，频繁的收并购导致了贸易及其他应收款的大幅上升，截至2019年底，雅生活服务贸易及其他应收款项达21.89亿元，同比增长87.9%。年报称，这主要是由于收购中民物业60%股权的预付款项4.68亿元；收并购标的公司后新增的贸易应收款；新承接项目的转化、经营业务多元化扩展导致贸易应收款的增长；通过收并购标的公司及公司自身规模的扩张，使日常经营的押金、保证金、备用金及与业务单位间的往来款较同期增长。

另外，雅生活服务的现金及现金等价物也较2018年底下降了12.5%，降至42.07亿元。