借新还旧！建业地产新发3亿美元中期票据 负债持续走高

（原标题：借新还旧！建业地产新发3亿美元中期票据 负债持续走高）

11月18日，建业地产披露信息称，公司已与法国巴黎银行、美银证券、中信银行(国际)、德意志银行、国泰君安国际、海通国际、摩根士丹利及渣打银行就发行3亿美元2024年到期票息7.75%优先票据订立购买协议。

该票据计划于新交所上市，所得款项净额将用于偿还建业地产一年内到期的现有中长期境外债项。

值得注意的是，此次发债，建业新生活将以内部资金1250万美元认购上述票据。上市半年就下场为“兄弟”输血，分拆为房企带来的“便利”可见一斑。

负债逐年走高

建业地产于2008年在港上市，经历了十多年的经营，已成功跻身TOP50梯队。

但与众多房企一样，建业地产也存在着高负债的情况。尤其是今年上半年，建业地产的负债情况大幅上涨。

据亿翰智库数据，2020年上半年，建业地产的净负债率由2019年底的64.2%上涨了12.7个百分点至76.9%，这一点与建业地产增长的融资金额脱不开干系。

数据显示，今年上半年，该公司的短期优先票据数额达到98.55亿元，较2019年年末的48.58亿元上涨了102.86%，增幅远超往年。此外，建业地产的债券金额也较2019年的14.9亿元上涨101.28%至29.99亿元。

对于大幅增长的融资金额，地产分析师严跃进表示，“一个合理的解释是企业在此前就已在进行扩张和拿地，此类票据融资更多是用于过去项目的运营成本。”

据了解，2020上半年，建业地产实现营业收入130.19亿元，同比增长43.57%，净利润7.27亿元，同比上涨10.49%。毛利率为23.73%，同比下滑了3.6个百分点；销售净利率为6.04%，较去年同期下滑了2.4个百分点。

亿翰智库认为，造成下滑的很大原因为销售成本的增长。今年上半年，建业地产的销售成本由去年同期的65.94亿元上涨50.6%至99.3亿元。

此外，下半年建业地产计划开工71个项目，建筑总面积约846.1万平米。其中以洛阳、郑州规模最大，分别为161.3亿元及160亿元，占比19%与18.9%。

事实上，建业地产的总负债一直处于增长的状态。Choice东方财富数据显示，2017年至2019年，建业地产的总负债分别为540.54亿元、916.93亿元、1313.65亿元。今年上半年，该公司的总负债较2019年末再次增长197.13亿元至1510.78亿元。

还债还需“亲兄弟”

进入下半年，房企的偿债高峰来临，建业地产也加入了还债的队伍。

日前，富力出售物流园变卖资产回笼资金后，又发行了3.6亿美元的优先票据用于偿还旧债，利率高达12.375%，创下该集团发债利率新高。

“借旧还新”对房企而言十分常见，相较于富力，建业地产明显“幸福”很多。东吴证券指出，上半年TOP30的房企综合借贷成本为6.11%。建业此次发债利率虽高于该数值，但是相比于富力，确实还是低了不少。

不过相似的是，富力和建业地产此次发债都有公司关联方认购。富力的票据获老板娘亲自下场认购500万美元，建业地产则由建业新生活认购1250万美元。

业内人士认为，关联方认购意味着房企融资难度升级，需要关联方来帮忙。亿翰智库研究总监于小雨表示，这波操作有点类似股票回购，给资本市场信息，企业的人变相“被强制”购买一部分。

但不得不说，进入年末，房企的融资动作越来越多。除了还债，部分房企融资则是为了赶在“三道红线”正式落地前“囤粮”。贝壳研究院数据显示，2020年1-10月，房企境内外债券融资累计约10283亿元，融资规模突破万亿。

目前各家房企都在想办法扩大融资渠道，分拆旗下业务上市就是一个明显的信号。“建业系”的中原建业日前已经提交招股书，若中原建业最终IPO成功，建业地产则将再添一条融资渠道。

富力也于今年9月传出拟分拆旗下酒店上市的消息。消息称，富力预计将在未来10个月内，通过将2017年从大连万达购买的77处酒店中的一部分，分拆成房地产投资信托基金(REIT)在新加坡上市。

对此消息，富力回应称，并未形成明确的时间进度表或实质性进展。但从目前的情况来看，富力或许真的需要一个“兄弟”。

（文章来源：国际金融报）