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融创632亿购万达资产包 全用自有资金?

2017-07-11 08:16:57 来源:每日经济新闻
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(原标题:融创632亿购万达资产包 全用自有资金?)

631.7亿元是什么概念?如果你把它买入货币基金,每天可以产生收益696.45万元,一辈子都可以吃穿不愁。但有“并购狂人”之称的融创中国董事长孙宏斌,昨日(7月10日)却大手一挥,把这笔钱给花了。根据万达商业与融创中国的联合公告,孙宏斌打算用这笔钱从万达手中收购十三个文旅项目的91%股权以及76个酒店项目。

据报道,孙宏斌表示,此次交易涉及资金完全来自融创自有资金。作为普通人,记者在“心痛”之余不禁有些奇怪——融创2016年末的净负债率已经高达208%,如今有必要拿这么多现金收购资产?《每日经济新闻》记者采访的多位投行及分析人士也认为,如此大的交易规模,纯以现金形式交易不太可能。

账面现金=可自由使用?

7月10日上午,大连万达集团官网对外披露万达商业与融创中国联合公告称,万达拟将十三个文旅项目的91%股权转让给融创,代价为295.75亿元,并由融创来承担项目贷款。同时,融创将以335.95亿元收购万达76个酒店项目。两项收购的总代价为631.7亿元。

据报道,孙宏斌透露,此次交易涉及资金完全来自融创自有资金。克而瑞数据显示,融创今年上半年实现销售金额1088.1亿元。孙宏斌在接受采访时则表示,截至2017年6月30日,融创账上还有900多亿元现金。

但账面上的现金并不是说可以不受限制地自由使用。

以融创2016年财报为例,截至2016年12月31日,融创账面现金约698亿元,其中178亿元为受限资金,主要包括124.55亿元银行贷款担保资金和50.75亿元预售物业所得限制资金。

一券商分析师向《每日经济新闻》记者表示,即便融创账面上有900亿现金,但还要考虑日常支出以及后期拿地的资金支出等,怎么可能全部或者大部分用来进行一两笔收购呢?

该券商人士进一步指出,融创需要考虑各方面支出的平衡,除直接土地市场拍地资金,还涉及并购和项目公司后续费用,以及贷款保证金、销售监管资金、按揭保证金和银行承兑汇票保证金等。此外,拿地之后还有施工支出和项目开发及融资,这些费用开支都非常大。

“即便账上现金能够全部覆盖此次交易,但剩下的资金不多,一旦资金链紧张,后果不堪设想。况且由于房地产调控,整个市场已经进入了融资难情况。而融创自去年开始在市场上进行的各种收并购动作,对资金的消耗很大。”上述人士直言。

资金渠道谜团待解

“从并购角度来讲,一方面,很少有企业拿600多亿现金直接去砸。另一方面,销售额1100多亿不代表净利润。”一资深投行人士表示。

前述深投行人士指出,万达和融创这次的交易是一个股权交易模式,完全用现金支付的可能性不大。即便交易是一次性的,但资金支付应该也会有一个过程。融创应该会拿部分现金出来,还有一部分可能会把文旅和酒店两块资产未来的营收收益,做成资产证券化类的产品来支付给万达,还有可能是通过境外银行的并购贷款来支付。总之,不太可能会一次性付清。

这么大的交易,如果不全部使用自有资金的话,融创又可能会动用哪些资金和渠道借款,使用什么融资工具呢?

《每日经济新闻》记者注意到,截至2016年底,在非即期借贷中,融创中国有抵押的银行借款为311.78亿元,其他借贷357.32亿元,优先票据27.58亿元,资产支持证券31.71亿元。

另据投行人士分析,这是一个很大的打包并购,境内交易涉及到成本问题,所以,万达与融创可能在境外交易。

融创杠杆风险大幅上升

据《每日经济新闻》记者不完全统计,2016年至今,融创中国对外收并购地产公司耗资已逾500亿元(不含此次交易).

比如,去年9月,融创以总价157.61亿元收购融科智地房地产股份有限公司若干目标公司的股权和债权。目标公司有42个物业项目的相关权益,分别位于北京、天津、重庆和杭州等16个中国城市,总占地面积约693.72万平方米,总建筑面积约1802.22万平方米,未售面积约730.05万平方米。

而在去年底今年初,融创先后共计斥资近60亿元入股金科。具体来看,包括以总价约40亿元认购金科地产集团股份有限公司16.96%的股份,以总价17.23亿元收购金科地产6.17%股份。完成认购和收购事项后,公司间接持有金科地产23.15%的股份。

申万宏源的研究报告指出,截至2016年末,融创净负债率已经从2015年末的76%大幅上升至2016年末的208%。其总有息负债规模从2015年末的420亿元大幅增长至2016年末的1130亿元,同期净负债规模从150亿元增长至430亿元。除了费用开支大幅增长以及利润率复苏慢于预期,该券商对融创在当前中国房地产市场的调控政策环境下,仍选择在杠杆率激增情况下快速扩张规模带来的风险表示担忧。

此外,根据融创2016年财报,公司期末净资产为354亿元。而融创与万达这次交易的总额高达631.7亿元,超过了融创2016年末的净资产,占其去年末总资产2932亿元的21.5%,根据有关规定,构成重大资产交易。不过,截至昨日22时53分,记者注意到,融创中国仍未就此次交易发布详细公告。

出售资产

万达商业出售部分文旅、酒店 欲年内偿清大部分银行贷款

7月10日上午,万达集团、融创中国发布公告称,万达商业将以总价631.7亿元向融创出售旗下13个文旅项目的91%股权以及万达旗下的76个酒店。

万达此举,外界一片愕然。

在全国各地高歌猛进的万达,究竟是高负债的积重难返,还是加快去地产化速度,向轻资产转型?

“别再当地产商了”的新注脚

根据公告,万达将以注册资本金的91%即295.75亿元,向融创转让包括西双版纳万达文旅项目、南昌万达文旅项目、合肥万达文旅项目在内的13个文旅项目91%的股权,并由后者承担项目的现有全部贷款;融创以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华在内的76个酒店。

双方约定在7月31日前签订详细协议,并尽快完成付款、资产及股权交割。此外,文旅项目保持品牌不变、规划内容不变、项目建设不变、运营管理不变等;酒店管理合同执行至合同期限届满;双方同意在电影等多个领域全面战略合作。

值得注意的是,稍前的7月4日,大连万达集团董事长王健林还参加了万达旗下第16个文旅项目——昆明万达文旅项目的启动仪式,当时声称将投资300亿元,确保项目在2019年内全部开业。然而,仅仅不到一周,昆明万达文旅项目即出现在万达与融创的交易名单中。

在今年初召开的万达集团2016年会上,王健林曾说“万达要坚决实施企业转型,去地产化。”甚至提出到2017年底或2018年把商业地产的名字改为商业投资管理服务集团,“别再当地产商了”。

对于此次交易的具体细节,大连万达集团相关人士在接受《每日经济新闻》记者采访时表示暂不表态,一切以公告为准。

同策咨询研究总监张宏伟认为,万达在有意去地产化,坚持走“轻资产”道路,万达也具备去地产化的能力。

在万达发布上述公告后不久,万达酒店发展(00169,HK)股价迅速攀升,涨幅一度攀升150%,达1.48港元。针对股价及成交量的不寻常波动,万达酒店发展发布公告:“董事会确认并不知悉导致今日该等价格及成交量增加的任何原因,亦不知悉任何须予公告以避免本公司证券出现虚假市场情况的资料,或根据证券及期货条例(香港法例第571章)第XIVA部须予披露的任何内幕消息。”

“轻资产”每年40至50个

2015年8月,万达商业与快钱金融、万达稳升签署轻资产合作框架协议,由万达稳升等关联方提供资金支持,万达商业以轻资产模式开发运营位于常州、梅州、三门峡、宜春和郑州的5家万达广场项目,万达商业试水轻资产战略迈出关键一步。

在2016年开业的50个万达广场中,有21个属于轻资产。2017上半年新开业的12个万达广场中,轻资产项目达9个;新发展的28个项目中轻资产项目达26个,其中投资类轻资产项目14个、合作类轻资产项目12个。

万达集团回应称,“此次文旅项目也进入了轻资产运作,说明万达文旅项目的品牌建立起来了,万达到了全面靠品牌赚钱的时代了”,并表示未来万达每年轻资产万达广场项目将保持在40至50个。

《每日经济新闻》记者注意到,今年5月初,万达商业拟发不超过300亿元的小公募债获得上交所通过,但须证监会最后审核是否放行。但截至目前,上述发债仍无最新进展。

尽管如此,万达商业回复上交所的一份答复函显示,截至2016年末其部分待偿还的银行贷款、信托贷款及其他金融机构借款金额合计499亿元,合并口径下总资产约7511.4亿元,总负债约5277.7亿元,资产负债率70.26%。

王健林在7月10日上午的签约仪式上表示:“通过此次交易,万达商业的负债率将大幅下降,这次回收的资金全部用于还贷,万达商业计划今年内清偿大部分银行贷款。”

严跃进认为,此次交易对万达、融创而言各取所需。从后续发展来看,不排除融创与万达在电影等方面进一步合作。

去地产化

“去地产化”轻装上阵 万达商业A股IPO或迎利好

曾经豪言要超越迪士尼乐园的万达文化旅游项目,现如今被打包出售给融创中国,一同被抛售的还有76个酒店项目。

7月10日,万达商业、融创中国联合公告,万达以631.7亿元总价将13个文旅项目的91%股权以及北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店转让给融创中国。

此次出售的万达文旅城和酒店项目均为正在A股IPO万达商业的重要组成部分。在当前A股IPO审批放缓的大环境下,出售部分商业资产,转型轻资产运营,万达商业是否将迎来回归A股的利好?

轻装上阵

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,万达出售酒店和文旅项目是积极甩包袱、做品牌的导向。

万达酒店发展公布的数据显示,2015年公司权益持有人应占之本集团亏损约为2.63亿港元,2016年公司权益持有人应占之本集团亏损约为6070万港元,连续亏损。

记者从万达商业此前公布的A股招股说明书发现,该公司明确提示风险,认为酒店通常会产生数额庞大的开业前开支,新开业酒店通常需要经过起步阶段才能达到预期的表现水平,其投资回收期较其他持有型物业更长,文旅产业前期需要大量的资金沉淀。

据报道,王健林表示通过出售部分酒店和文旅项目,万达能大幅降低万达商业的负债,并进一步实现轻资产化运营。

严跃进认为,万达积极剥离文旅项目,不断强化轻资产的模式,有助于其轻装上阵,负债结构的改善有助于投资者改观万达资金压力大的印象。

在A股IPO的审核过程中,企业的成长性和资产的优质与否是审核的重要指标。香港中原金融集团首席分析师严高乐指出,较高的负债率将侵蚀企业的利润,用非优质的资产去补充现金流,剥离非核心资产将提升企业的价值。

回归A股迎利好?

大连万达商业地产2015年启动A股IPO申请,与万达商业一同在A股IPO排队的房地产企业还有富力、金辉等地产企业。

相对于1~5月每周10家左右的核发批文数量,进入6月份以来每周核发的企业数量有所减少。

东方证券房地产行业首席分析师竺劲接受《每日经济新闻》记者采访时表示,此次资产出售对万达商业来说是利好,对其A股IPO影响不大,需要万达商业重新补充材料,这在IPO方面也属于正常现象。

据报道称,万达内部人士透露,万达商业回A计划中最大的不确定性在于“定性”,万达商业不希望被划入房地产板块。目前大连万达商业在上交所IPO排队企业为第65位,处于“已反馈”状态。

剥离重资产,实现轻资产运营的万达商业能否如愿在A股IPO所属行业划归至“非房地产业”呢?

严高乐接受《每日经济新闻》记者采访时分析指出,万达想要回归A股需要轻资产运营,现在房企在A股IPO难度较大,剥离重资产有利于万达商业归属到其他非房地产行业类别,有助于回A获批。

港股异动

万达酒店发展“蹭热点” 股价大涨46.55%领跑港股

以600多亿的价格出让多个文旅项目和酒店,万达商业与融创中国(01918,HK)的这桩大买卖无疑是昨天(7月10日)最热点的财经新闻。

无奈万达的名气太大,与此次交易没有直接关系的万达酒店发展(00169,HK)却在昨日蹭了个热点,股价盘中大涨超过150%,虽然下午股价大幅回落,仍上涨了46.55%,领涨整个港股市场。

《每日经济新闻》记者注意到,有投资者表示:“万达酒店发展这种蹭热点、打擦边球的上涨,很有A股炒作的味道。”

股价先扬后抑

昨天的股票交易,对万达酒店发展来说绝对是值得纪念的一天。

万达酒店发展昨天以0.58港元开盘,开盘后半个多小时里几乎没有什么交易,而股价也维持在0.58港元。但是10点之后,风云突变,万达酒店发展的股价迅速被拉起,到11点22分左右股价一度上涨至了1.48港元,涨幅超过了150%。尽管随后其股价开始回落,最终以0.85港元报收,全天涨幅仍有46.55%,领涨所有港股。

值得注意的是,伴随万达酒店发展股价的快速拉升,其成交量也是大幅放大,昨日成交额达到了1.56亿港元,而此前50个交易日的平均日成交额却仅有32万港元左右。

对于股价的暴涨,万达酒店发展在昨日中午也发出公告指出,公司知悉万达酒店发展的股价及成交量上升,经公司做出查询后,并不知道股价及成交量增加的任何原因。

据香港《经济通通讯社》报道,万达酒店发展的代表称,母公司与融创中国宣布的交易对万达酒店发展没有直接影响。

昨日上午,万达商业与融创中国发布了一份联合公告,该份公告涉及13个文化旅游项目的股权转让及76个酒店的转让。

根据联合公告,万达以注册资本金的91%即295.75亿元,将西双版纳万达文旅项目等13个文旅项目的91%股权转让给融创,并由融创承担项目的现有全部贷款。此外,融创房地产集团以335.95亿元,收购北京万达嘉华、武汉万达瑞华等76个酒店。根据港交所权益披露信息,大连万达商业地产(以下简称大连万达)持有万达酒店发展65.04%的股份。

此外,香港第一上海证券首席策略师叶尚志也对《每日经济新闻》记者表示:“万达酒店发展暴涨,投机炒作的味道比较浓。”

主营海外项目

作为大连万达的子公司,万达酒店发展为一家投资控股公司,其附属公司主要从事商业地产开发、租赁、管理及投资控股业务,公司于2002年在港交所主板上市。

目前万达酒店发展在英国伦敦、美国芝加哥、澳大利亚黄金海岸及悉尼均有物业项目。此外,万达酒店发展在中国内地也有两个项目,桂林万达广场项目和福州恒力城。

在2015年及2016年,万达酒店发展分别收入21.77亿港元和3.74亿港元,不过公司在2015年亏损2083万港元、在2016年获得净利润7607万港元。

《每日经济新闻》记者注意到,万达酒店发展近几年股价表现一直不佳,股价呈持续下滑状态,而目前公司市值也仅约40亿港元。

不过对于未来,万达酒店发展曾表示,在母公司大连万达的支持下,公司将继续着重在能吸引大量游客、商务差旅且国际游客不断增长的国际城市,积极参与以酒店为主的综合地产项目的投资、开发及运营。并继续稳步推进已有项目的开发,住宅部分将按计划出售;商业部分及酒店资产继续作为投资,并将酒店交由万达自有品牌进行运营。

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