中国金茂：首次覆盖给予买入评级 目标价 6.93 港元

（原标题：中国金茂：首次覆盖给予买入评级 目标价 6.93 港元）

机构：东方证券

评级：买入

目标价：6.93 港元

核心观点

千亿之上再创辉煌，城市运营铸造核心竞争力。公司 2018 年销售金额为 1280 亿，进入千亿房企序列。2014~2018 年，公司销售金额年均复合增速为 56.2%，同期行业增速为 18.4%。公司定位为城市运营商，秉承以城聚人、以城促产的逻辑，依靠自身运营能力创造城市核心区，一次锁定大量优质土储，并以低价拿地。公司已签约 16 个城市运营项目，平均体量为 413 万方，平均商住比为 1:3。目前，已经累计出让 1748 万方，贡献优质宅地 1304 万方。公司明确 2020 年城市运营将贡献 60%的新增土储。

持有高能级城市核心资产，租金增长行稳致远。公司在一线和强二线城市的核心地段持有大量优质资产，持有面积 150 万平方米，产生租金收入 36 亿元。公司计划到 2022 年持有面积和租金收入分别稳步增长至 200 万平方米和 50 亿元，其中租金年均增长 8.6%。公司旗下的高端酒店和写字楼都已形成品牌优势，有助于进行城市运营项目拓展和完善运营片区配套。同时，持有大量的优质物业可以进一步强化融资优势，公司可以灵活开展资产证券化融资，拓宽融资渠道。

央企混改稳步推进，公司治理持续优化。金茂一直积极探索央企混改，2015 年至今已引入新华保险和平安保险等优质机构。在保持央企属性前提下，混改的稳步推进有利于提高公司经营活力，增加财务灵活性，协同险资旗下金融与产业资源，促进“双轮两翼”战略的有效落实。随着混改的进行，公司治理也在持续优化，相继出台和落实股权激励及跟投计划，激发公司内部潜能。

财务预测与投资建议

首次覆盖给予买入评级，目标价 6.93 港元。我们预测公司 2019-2021 年每股收益分别为 0.57/0.71/0.90 元。可比公司 2019 年平均估值为 9.5X。考虑公司城市运营模式和融资优势，我们给予公司 20%估值溢价，对应 2019 年估值 11X，对应目标价 6.93 港元。

风险提示 ：城市运营项目拓展及落地不及预期。融资收紧超出预期。

（文章来源：格隆汇）