安信国际：佳兆业集团（01638）旧改资源丰富 上调至“买入”评级

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9月12日，安信国际发布研究报告称佳兆业集团(01638)在去杠杆上进展顺利，加上在深圳及大湾区主要城市的旧改资源将为公司带来优质土储，因此看好公司中长远发展，并上调评级至“买入”，目标价3.60港元。

旧改资源丰富，土储聚焦大湾区

研报指出，截至6月，佳兆业集团总土储面积约2580万平米，估计总货值约5000亿元(不包括未确权的旧改项目)。其中，大湾区项目按面积及货值分别占55%及69%。按市级计算，一、二线城市项目货值占总土储约90%，其中，深圳项目约占四分之一。土储质量相对较佳，去化和变现能力较强，在房地产逆周期中更显优势。此外，公司手上还有3200万平方米土地面积的项目存量有待落地以转化为正式土储，其中约1000万平方米位于深圳，以容积比2倍及回迁比率50%做假设，有关深圳的旧改项目将可带来4500亿的货值，公司旧改资源丰富。

去杠杆见成效，上半年业绩符预期

据半年报披露显示，佳兆业集团2019上半年收入同比上升34%至201亿元，其中物业销售业务同比上升29%至180亿元。受项目交付结构影响，毛利率同比上升1.8个百分点至33.4%。归属股东净利润同比上升66%至28亿元。扣除公平值变动、汇兑等非核心项目后的核心净利同比上升56%至27亿元。截至今年6月，佳兆业集团的净杠杆比率约194%，同、环比分别下降65及43个百分点，债务比率大幅下降，去杠杆已见成效。研报指出，虽然公司总有息负债及净债金额环比分别上升67亿元及9亿元，至1155亿元及872亿元，然而总权益却比环比增加85亿元至449亿元，令杠杆下降。公司透过出售项目股权，一方面回收现金，另一方面降低项目权益以减少并表债务或增加非控股权益达至降至母公司承认风险的水平。杠杆下降，加上销售及现金流有所改善，公司获得了国际信贷评级：穆迪B1、标普B、惠誉B(展望稳定)。