龙光地产：土储区域优势凸显、盈利能力较强、财务稳健

（原标题：龙光地产：土储区域优势凸显、盈利能力较强、财务稳健）

机构：国盛证券

评级：无

目标价：无

龙光地产成立于 1996 年，2013 年在港交所上市(3380.HK)，现为恒生综合大型股/中型股指数、恒生大湾区指数、MSCI 中国全股票指数及富时 Shariah 全球股票指数成份股。据克而瑞统计，2018 年龙光集团权益销售金额为 887.8 亿元，位居中国房地产企业第 23 名。深圳市龙光控股有限公司是龙光地产在中国境内的房地产开发业务平台和发债主体。龙光地产开发产品以住宅物业项目为主，深耕珠三角和两广。

公司在经营和债务方面呈现以下特征：

(1)近三年公司稳步扩张，盈利能力较强。2018 年合约销售金额由 2016 年的 287.16 亿元持续增长至 718.03 亿元，近 3 年平均土地成本/合约销售均价均低于 30%，得益于良好的成本控制，毛利率均保持在 30%以上，核心净利率持续提升至 18 年的 17.3%。同时，销售回款率、销售去化率表现良好。

(2)公司深耕珠三角，2018 年末粤港澳大湾区土储货值超过 70%。公司深耕珠三角，以深圳为中心，拓展至二三线城市。2018 年末，深圳土储货值为 836 亿，占比 20.8%，粤港澳大湾区土储货值合计为 2889 亿元，占比 71.87%。此外，公司还有孵化中的并购及城市更新项目 1308 万平方米，总货值为 2500 亿元，集中在粤港澳大湾区。

(3)公司财务杠杆稳健，短期偿债能力较强。近 5 年净负债率均低于 77%， 2018 年净负债率为 69.63%，且货币资金对短期债务的覆盖能力较强，2018 年货币资金/短期债务为 207.3%。近 3 年加权平均融资成本稳定在 6%左右。 此外，融资渠道多元化，债券融资占比明显提升，18 年超过 60%。

(4)2017、2018年，公司对联营合营企业担保规模大幅增加。2015、2016 年，龙光地产仅对购房者提供担保，2017 年出现对联营合营企业的担保， 2018 年对联营合营企业担保额达 188.1 亿元。

整体而言，龙光地产是稳健发展的中型房企，在土储区域分布、盈利能力方面具有优势，同时保持财务稳健。然而，仍需关注公司潜在的风险：第一， 关注表外项目具体情况，公司近年来加大项目的合作开发，表外项目增多， 需关注其盈利表现及债务负担。第二，关注 2020 年债券集中兑付压力，近年来公司债券融资占比明显提高，需关注 2020 年债券集中兑付的时点及偿还措施安排。

风险提示：数据口径有偏差，房地产政策超预期。