景瑞控股(1862.HK)：专注一二线 或受益于新周期

（原标题：景瑞控股(1862.HK)：专注一二线 或受益于新周期）

机构：中泰国际

评级：无

目标价：无

18年股东净利润同比上升28.1%

18年股东净利润同比增28.1%达10.32亿元，符合市场预期；股东应占净利润率由去年的5.1%上升至18年的9.2%，主要由于总毛利率由去年的16.1%上升至18年的22.6%，同时其他收入及收益同比上升59.9%。收入同比下跌28.1%，由于交付项目减少、物业销售收入同比下跌32%达到104.4亿，租金收入同比增长131%达到1.34亿，主要由公寓及办公平台面积扩大而带动，其他收入(包括物管、装修)同比上升95%达到6.94亿。至7.4亿(图1)。净负债率由去年的75.0%下降至63.9%。截止18年底，公司总债务187亿元，其中1年以内到期债务66.8亿，其中9.5亿的私募债已完成转售，将于2020年后到期；同时18年底公司持有现金117.2亿，故短期偿债压力小。公司宣派股息0.3港元每股，相当于35%的派息率，较17年的32%略高。

专注一二线稳健发展

公司住宅销售业务稳健发展。18年实现合约销售252.4亿，同比增45.6%，19年前两月合约销售同比增26.1%。目前公司拥有528亿可售货值，其中99%位于一二线城市(上海、天津、苏州、杭州、南京、宁波、武汉、重庆)，预计约350亿可于19年供货，考虑当年收购当年供货，预计19年总货值约为400亿。存量物业改造业务渐入佳境。公司于17年开始拓展公寓及办公业务，主要的模式是低价收购核心地段的二手住宅及商办物业，改造后出租获得较好回报。目前公司在北京、上海拥有约10万平建面的投资物业，总货值约87亿；多个项目改造后租金提升；19年或出售部分物业，价值将加速释放。19年公司计划拿出权益回款的45%来拿地，有助于维持健康的财务报表。

政策着力点重回一二线有望使公司受益

随着城镇化政策表述由“大中城市和小城镇协调发展”转向“坚持以中心城市引领城市群发展”，我们认为政策着力点或将重回一二线，公司有望受益，因为1)坚持一二线发展，品牌有竞争力；2)存量改造业务符合政策方向。

风险提示：(一)房地产政策放松不及预期、(二)公司供货不足、(三)财务数据波动

（文章来源：格隆汇）