国瑞置业（2329.HK）：再入港股通 南下活水引重估

（原标题：国瑞置业（2329.HK）：再入港股通 南下活水引重估）

深交所近日公告，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股定期调整，港股通股票名单发生调整并自今日起生效。其中，房地产开发商及运营商国瑞置业(2329.HK)获调入。

国瑞置业是一家专注房地产开发及运营的房地产企业。公司于 2014 年 7 月份在香港联交所上市。企业作为一家以房地产开发为主业的企业，一直以来深耕北京，并且走向全国，形成了以京津冀、长三角、粤港澳大湾区三大经济圈为核心的城市布局版图。

港股通的调入调出一直是近年港股市场必须研究的一个课题之一，因为受到南下资金影响，一些企业的估值逻辑和成交状态都有机会产生重塑，最为明显的就为地产行业。国瑞置业在2018年估值一直承压，在内房股中处于十分低估的位置，随着进入港股通，公司有望开启进一步的重估行情。

1。 被纳入港股通，南下资金桥梁再建

3月11日，深交所发布关于深港通下的港股通股票名单调整的公告称，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股定期调整，根据《深圳证券交易所深港通业务实施办法》的有关规定，港股通股票名单发生调整并自3月11日起生效。

其实上述名单早在2月份市场就早有预计，因为港股通的标的选择规则需要通过恒生综合指数作为参考，按照如今的市值规模，进入指数大概率就进入港股通。恒指公司2月22日宣布，截至2018年12月31日的恒生指数系列季度检讨结果，其中，国瑞置业也早已位列其中。

国瑞置业调入港股通，因此瞬间受到了市场的关注。那么为何公司会因此受益呢？

主要原因在于，根据沪港通的规则，其标的范围是恒生综合大型指数成份股+恒生综合中型指数成份股+香港和上海上市的AH股；根据深港通的规则，其标的范围是沪港通所有标的+恒生综合小型指数中过去12个月平均月底市值大于50亿港币的成份股+香港和内地上市的AH股。

回顾近年港股市场发展，从两地互联互通开始，H股全流通、3+H、同股不同权、未盈利上市等等制度红利在逐步释放，再到最近的大湾区规划的发布，港股大时代的号角正持续吹响。

其中港股通对于港股市场来说具有重大的意义，通过港股通这座桥梁，内地和香港互联互通的广度、深度将进一步提升，来自内地的增量资金得以注入港股市场。

因此，港股上市的内资企业进入港股通十分关键，主要原因在于内地资金“购买力”更大，同时内地资金更懂本土公司的成长空间和路径。

通常，进入港股通的标的，跑赢大盘几率更高。同时由于不少被动基金以港股通成分股作为标的，公司进入港股通前后，会备受关注，成交更为活跃，优质企业的股价更容易反映自身价值。

而关注港股通标的内地或者海外投资者其实对国瑞置业并不陌生。国瑞置业早在2017年便已进入港股通名单之中，其实随后一直被南下资金关注。只是2018年中期时，被当时成交更活跃及市值更高的一些股票替换导致调出了名单，但刚进入2019年便被再次调入。

为此，国瑞置业公司管理层也对外做出了回应，“此次国瑞置业被纳入‘恒生综合指数’的成份股，我们感到十分鼓舞。这不仅表明我们国瑞集团得到资本市场的广泛认可，也势必进一步提升公司股票的流通量以及投资者对公司的认识。2019年我们将继续顺应国家政策，不断推出适销对路的产品，发挥品牌优势，把握市场机遇，实现集团长期而可持续性的发展，为股东和投资者带来最佳的回报。”

最近，面临全年业绩期，下面我们也来回顾一下国瑞置业目前的状况如何。

2。喜迎销售大增，低估状态逐渐改写

从公司近三年的销售来看，国瑞置业自2016年起首破百亿元大关，实现合约销售111亿元；2017年以149亿销售额跃居房第112名；2018年实现全年签约销售219.13亿元，同比增长47.3%，位列全国房企销售百强。

可以看到，公司往年的合约销售规模保持30-40%的增速增长。而值得注意的是，2019年3月12日，公司公布了1-2月的合约销售业绩，今年前两个月合约销售为37.6亿元，增速达到172%，远超同行。

根据公司资料预计，2018年国瑞新增可售货值达到401亿元人民币，2018年下半年公司在收购了石家庄的项目及恩平购入土储，2019年推盘的货值预计超过900亿。由此看出，国瑞本身可售货值充裕，同时，集团的货值大而优质的盘集中在今年下半年推出，加上产品质量过硬和区位优势，令到集团实现快速去化，这也是造成2019年销量持续放量的重要原因。

自2014年香港上市以来，公司一直保持着39%至47%的毛利率、23%至30%的销售净利率，稳居行业较好水准。同時，公司的资产负债率一直保持在71%至77%的合理区间。下图可以看到，同等市值规模的房企中平均的资产负债率水平接近80%，而国瑞的负债率对比同行处于较低水平。

除了基本面有较为强劲的支撑，在政策上，国瑞置业也迎来利好。首先公司的业务分布及布局主要集中在京津冀、长三角以及粤港澳大湾区三个核心区域。而近期这个三个区域的密集推出了各类利好计划。

先有，京津冀地区的“北京城南计划”，后有粤港澳大湾区的“大湾区规划纲要”，最后又有长三角一体化加速也提上日程。而国瑞置业开发与商业运营双轮驱动，目前顺利捕抓到行业发展的趋势。

而与公司经营和业绩频频利好相反，公司估值却迎来低谷。

今年年初，公司遭遇到市场“黑天鹅”事件，出现了持续下跌，但是随着行业预期反转以及良好的经营业绩刺激公司的股价得到快速修复。但是从估值角度看，目前公司仍属于低估状态。

随着国瑞置业进入港股通，内地的资金对于内地行业背景以及公司基本面理解更为深刻，预计未来能够对公司估值形成一个良好的刺激。

小结：

2018年已过，总体来看，在政策收紧并加强调控的一年，国瑞作为中国房地产百强企业，其可谓交出一份令人满意的答卷。

最近，公司持续获得融资，获得大量资金流入。公司分别于今年2月27日与3月13日，公告成功发行两笔美元债，金额分别为1.6亿及2.95亿美元，合共4.55亿美元。

同时，公司2019年共有5.5亿美元债务临近到期。公司也在3月1日成功赎回即将到期2.5亿元的美元债务，公司最新融资回款也正打算进一步置换剩余的3亿元美元债务中即将到期的债务。目前公司现金流保持健康平稳，这也是近期估值受到提振的重要原因之一。

截止至2018年3月15日，国瑞置业总市值为76.4亿，PE(TTM)为3.9倍，估值如下图呈历史低位水平，其原因除了整个房地产行业持续受压，市场持续融资难等问题，导致市场对国瑞债务风险产生担忧，引起估值被打折。但随着2019年集团如期偿还债务，进入降负债周期，加上充裕的可售货值拉动销售增长，未来前景可期。

（文章来源：格隆汇）