越秀房托林德良：关注一二线城市核心地段物业收购

（原标题：业绩会直击 | 越秀房托林德良：关注一二线城市核心地段物业收购）

2017年，在美国加息的大背景下，各家企业均面临着在融资方面的压力，但对于越秀房托来讲，通过债务的重组，反而降低了平均融资成本。同时，在2016年许下“千亿”目标后，越秀房托去年也迈出第一步，交出了一份较为满意的成绩单。

“2017年美国的加息总共有3次，带动了香港的Hibor和Libor分别增长了40多个和70多个点；与此同时，越秀房托的融资成本还是下降了，现在平均为3.16%，全年节省的利息开支达1000万元。”越秀房托行政总裁及执行董事林德良表示。

据观点地产新媒 体现场了解到，2017年越秀房托的平均融资成本下降0.13%至3.16%，主要原因为通过境外29.5亿港元融资置换到期融资。林德良表示，这笔贷款成本综合来看下降了42%，从而带动基金整体成本下降。

具体看资产和负债方面，2017年越秀房托总资产达353.36亿元，较2016年增加15.4%；总负债199.27亿元，较2016年增加17.3%。

其中，资产与负债的大幅增加主要由于越秀房托举债购入武汉财富中心项目，收购该项目之后总资产增加47亿元，负债增加30亿元。

林德良指出，武汉项目为越秀房托净资产带来的是正向贡献，使得每股净资产同比增加9.7%，达到了每股5.68港元。与此同时，借贷比率也下降了，从2016年的38.9%降至36%。

财务表现方面，2017年越秀房托收入合计18.54亿元，较2016年18.38亿元增加0.89%，实现稳步增长；物业收入净额去年实现13.14亿元，较2016年同比上升3.6%。

值得一提的是，2017年，越秀房托除税后净溢利较2016年同比增长101.8%，达14.37亿元。

“高速发展不是越秀房托的目标”

2016年12月，林德良曾在活动上透露，越秀房托计划打造“千亿房托基金”目标，可以预见将会有更多的收购出现。

该年年度业绩会上，林德良虽然未对“千亿”目标作出过多的透露，但彼时其表示，越秀房托拥有成为千亿房企的经营经验和团队，但要实现这个梦，需要天时地利人和，如果遇到好项目，这个梦或许在未来五到十年可以实现。

2017年年末，越秀房托迈出了“千亿”目标的第一步。据越秀房托2017年12月21号公告显示，完成收购武汉财富中心67%股权，交易对价22.81亿元。

对此，林德良表示，进军国内1.5线城市武汉，是因为武汉是一座高速发展的城市，同时，武汉财富中心也是当地的标杆物业，是超高层双地铁上盖物业。

关注一二线城市核心地段物业的收购，一直是越秀房托在策略上的选择。林德良称，除了母公司的物业之外，对外的一些第三方收购也会关注。

林德良指出，虽然越秀房托有“千亿房产基金”的目标，但是今年不会给出具体资产达到什么水平的目标。

他表示，对于基金规模发展是所有基金所有人单位心中的目标，但同时，他们心中还有另外一个期望，就是希望基金可以稳定的增长，所以高速发展不是越秀房托的目标，追求的是逐步稳定的发展。

这种稳定除了直接反映到财务报表上之外，在越秀房托的融资方面也可窥探一二。

2017年，越秀房托通过29.5亿港元的债务重组，使平均融资成本降低至3.16%。林德良表示，对于美元的加息，其实公司早有准备，在16年已经做了相应的部署，把加息的影响因素慢慢的化解。

林德良称，目前公司融资环境还是比较好，一方面越秀房托是香港这么多房托基金里面，唯两家有投资者评级的，所以无论发债也好，跟银行融资也好，都能获得较大的支持。

另外一方面，越秀房托处于一个稳定现金流行业，有非常好的稳定现金流，所以银行也支持贷款。

白马大厦调整，如何提升物业价值？

在越秀房托多年运营的7个项目中，基本每个项目均有不同程度收入增加，但其中一个运营超10年的项目白马大厦经营收入同比减少3570万元。

副行政总裁及执行董事程九洲表示，租金的下调主要是基于市场压力，暂缓启动租金递增的条款所产生的递延租金损失。

原来合同约定，2017年有3个楼层租金有6-8%的递增，但是2017年整个流花商圈的经营压力比较大，白马大厦继续加租的话，客户跟市场的反应会相对比较激烈，基于稳定市场考虑，越秀房托暂缓原来合同3个楼层的租金递增。

上述原因也导致了白马大厦一次性租金损失，但是程九洲还是表示出对白马大厦的信心，称白马大厦的基本面还是很好的。

其中，去年白马大厦租金单价是657元/平方米，与上年同期相比是持平的，高于周边同类市场平均租金1倍以上。而白马大厦的出租率以及租金收缴率均为100%。据越秀房托统计，去年整个市场交易额超过100亿元，租金跟交易额比例已然处于一个非常低的水平状态。综合来看，白马大厦基本面稳定。

另外，程九洲表示，白马大厦在经营策略上也在加快推动二次转型升级。此前10年，白马也一直在推动转型升级，主要是三方面内容，分别是硬件改造、渠道拓展以及加大营销力度，使得白马大厦在过去连续10年租金的复合增长率达到7%以上，从传统的批发市场提升为现在的专业市场。

但是当前的市场环境还是发生了深刻的变化，一是电商对传统的实体产业冲击，二是产地的多元化。基于这些考虑，白马大厦启动二次转型升级，在巩固原来以产地优势为主导基础上，继续抓产品，打造产品优势。

2018年，越秀房托将实行“双百计划”，即引进100个优秀品牌，同时重点扶持100个优秀的商家，把这100个商家作为重点打造品牌，带动更多商户在产品上下功夫。

据观点地产新媒 体了解，除了对白马大厦做资产提升，对于一些目前业绩表现良好的物业，越秀房托也主动做出了部分调整。

其中，维多利中心主动调整租户结构，比如新设立的麦当劳广州未来餐厅旗舰店，使得这部分租金提升了近1倍；国金天地也引入了蔚来汽车，调整后租金是原来的3倍。

越秀房托表示，未来，这种新的体验式的业态会不断补足到越秀房托的物业中，提升越秀房托的物业价值。

以下为越秀房托2017年度业绩会现场问答实录：

现场提问：公司之前有千亿的资产规模目标，现在总资产也是低于这个目标，想问一下未来会不会继续物色一些物业？区域也是一二线城市吗？美国加息预期也是在升温，会不会对融资成本上形成一定的压力。

林德良：对于每个基金发展都是所有基金所有人单位心中的目标，但同时他们心中另外一个目标，就是希望我们稳定的增长，所以高速的发展不是我们的一个目标，而是逐步逐步稳定的发展。所以，去年我们也进军了国内的1.5线城市，高速发展的城市，这也是我们的一个投资目标。

投资的收购，我们一直都持续都有关注，除了母公司，对外的一些第三方的收购也会关注，我们留意的都是一线城市、二线城市核心地段物业，这是越秀房托策略上的选择。

关于美国加息，大家都有预期，所以都在寻求不同的方法去做不同的融资。

首先，越秀房托基金是香港这么多房托基金里面，唯两家有投资者评级的，所以无论是出去发债也好，跟银行的融资也好，都挺支持的。

另一方面，我们是在一个稳定现金流的行业，我们有这么好的稳定现金流，所以银行挺支持我们贷款。对于到期的债务，我们去年已经部署，把加息这些大的影响因素慢慢的化解。

现场提问：融资方面，人民币贷款减少了，港元贷款增加了，未来持续加息的话，会不会给公司业绩带来较大影响？另外，为什么白马大厦收益同比减少比较多？最后，投资收益有分两部分，一个是经营性收益，一个是资本性收益，能不能具体透露一下其中细节？

林德良：加息是一个系统性的风险，不单单是我们需要面对，所有的企业都需要面对，所以每个企业都在积极提前去筹备。

至于是人民币的升值，因为我们是人民币记账，所以扣除这个影响，我们的利率水平不是3.16%了，可能还会低于3%。

投资收益方面，可以看到房产信托基金也是按照分派政策分派，包括2012年在收购国金中心修改的新契约和分派政策，里面涉及到的经营性分派包括资本性分派都是按照那个去做，我们保持一个稳健、稳定的分派政策。

程九洲：关于白马大厦，租金有一个下调，这主要是基于市场的压力，暂缓启动租金递增的条款，所产生的递延租金的损失。

原来合同约定，2017年有3个楼层，租金有6-8%的递增。但是2017年整个流花商圈的经营压力也比较大，在这种情况下，白马继续加租的话，客户跟市场的反应会相对比较激烈，基于稳定市场考虑，把原来合同有3个楼层的租金递增做了暂缓。

这个原因导致一次性租金的损失，但是整个白马的基本面还是很好，2017年白马租金单价是657元/平方米，与上年同期相比是持平的，高于周边同类市场平均租金1倍以上。

出租率以及租金收缴率100%，2017年，根据统计整个市场交易超过100亿，租金跟交易金额比例来看，仍然处于一个非常低的水平状态，所以从这几个指标综合来看，白马基本面还是稳定的。

2018年，白马大厦的经营策略是加快推动二次转型升级。从2005年上市到现在将近10年的时间，白马一直在推动转型升级，一是硬件改造，二是渠道拓展，三是营销加力，效果也比较明显，连续10年租金复合增长率达到7%以上，从原来传统的批发市场提升为现在的专业市场。

但是当前的市场环境还是发生了深刻的变化，一是电商对传统的实体产业冲击，二是产地的多元化。基于这个考虑，越秀房托启动二次转型升级，在巩固原来以产地优势为主导基础上，继续抓产品，打造产品优势。

2018年实行“双百计划”，首先是引进100个优秀品牌，把白马原来相对比较老气的产品清除；其次是重点扶持100个优秀商家。

现在白马商户数大概1000家，通过评估，从中评出100家能够起到龙头作用的商户。把这100个商家作为重点打造品牌，带动更多商户在产品上下功夫。

我们期待产品升级综合策略实施后，使白马大厦能够在竞争力上面继续领先市场，推动估值以及资本价值进一步提升。