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中梁阿米巴魔法之预亏近20%的项目

2019-10-24 14:35:16 证券之星地产

一飞冲天之后,也许就是暗色深渊。

2019年7月16日是中梁控股集团的高光时刻,中梁营业收入从2016年的29.25亿元增长到2018年的302.15亿元,年复合增长率高达221.4%;2016年至2018年全年的销售额分别为190亿元、649亿元、1015亿元,年复合增长率超过70%。

这个增长数据有点吓人。2016年底的190亿,经过两年时间就变成了1015亿。

完成这一切的除了魔术,还有中梁的阿米巴。

中梁飞速膨胀的几年,正是中国三四线城市棚改和去库存红利的历史机遇。2019年以来,热潮消退,整体房地产市场步入调整期,中梁“阿米巴”的魔法似乎失效了:跟投的项目可能会亏掉本金,成就共享的奖金池里可能空空如也,一块早前雄心万丈拿下的土地可能没人愿意去做。

在广东肇庆,端州区学院路的中梁壹号院项目,前些天的内部测算一度是预亏17%,而这个预亏的动态数字被很多人认为很快会变成20%。这个巨亏是什么概念?就是被强制跟投的中梁集团层面、区域层面高管和核管理层,亏完自己跟投的本金还不够,还要从口袋里掏钱出来,贴补亏损掉的“配资部分”。

根据公开资料,围绕阿米巴模式的中梁“跟投”,要求中梁区域部门负责人以上必须跟投。强制跟投的控股集团区域集团的总裁副总裁,配资比例是1:4,而财务、营销、策划等条线的负责人,配资比例是1:3.

“集团的配资利息是10个点,即便项目亏损到个人跟投的本金全部亏损完,配资部分的本金和利息也要保障,跟投个人从口袋里掏钱补足。”一个中梁人士说。

根据中梁内部默认的测算,4%的项目净利是一个“平衡点”。当一个项目的净利润为4%时,跟投员工没有跟投分红但本金“恰好保住”;当一个项目的净利润低于4%而高于0,杨老板投入的自有资金还有保障且略有利润,但跟投员工已经开始亏损本金;当一个项目的净利润为0时,杨老板不亏不赚,跟投员工的本金也基本亏完了。如果项目整个亏钱,老板亏钱了,跟投的员工就面临倒贴的命运:跟投的本金亏完了,回家去收拾收拾细软准备继续填钱进来吧,谁让你也要承担配资那一部分比例的利息和亏损呢?

这也是阿米巴魔法的一部分。

预亏17%的广东肇庆中梁壹号院,是中梁激进策略下拿下的土地。

据新浪乐居信息,2018年5月29日,经过79轮报价,中梁地产以97664万元竞得端州区151区学院路东侧地块,折合楼面价约6443元/㎡,溢价率19%。这是中梁首次在端州拿地,并刷新肇庆单价新记录。

79轮报价后从5家房企中杀出获得土地,中梁地产也曾经设想过这样一个项目的前景:此次中梁投得的北岭地块,环境资源优越、教育人文气息浓郁,交通便捷,我们有信心投资肇庆,实现中梁地产肇庆完美落地。

确实实现了中梁在肇庆的落地。这个落地的成果是在内部发布了预亏的公告。

2018年下半年,房地产市场已经出现放缓,三四线城市更是明显趋冷。而中梁鏖战3个小时79轮报价竞得的学院路地块,除了面临整体市场的压力,更有着难以回避的硬伤:同时面临地段偏远、和主城之间交通不便,以及被铁路与主城隔开等多重问题。

一旦有火车通过,铁路两边司私家车堵的水泄不通,这简直是很多肇庆人的噩梦。

“这个房子卖不出去,只有降价,虽然粗暴但可能有用。”

10月份,网络上出现肇庆中梁壹号院的特价广告,部分房源为每平米7500元。

“接下来计算的动态亏损金额,可能马上会到20%。”内部人士指出,这块地的真实状况在拿地前,区域公司对风险肯定是比较清楚的,但团队依然选择了激进的手法“赌一把行情”。这种“赌”的选择背景是,在中梁阿米巴体系下,发展不够“快速”、狼性不够的区域往往会被其他区域“兼并”;而根据集团规定的一个项目管理费,往往只够团队薪资等日常运营成本的4-5个月使用,不拿新地不能预支管理费则根本无法维持团队运转。

——必须拿地,拼命扩张自己才有话语权,才有运营费。

但必须拿地的同时,又有着跟投的命题:风险比较大的项目,领导们其实不想去拿,因为拿地之后就是自己必须跟投。但土地市场竞争激烈,优质土地既少且难以获取,又不得不退而求其次,选择没那么好的地块。在市场向上时,很多地块虽然不算好也能赚钱,但市场整体向下时不得不为了维持规模拿下的土地,谁还能赚钱?

有中梁人无奈地说,这种“两头围堵”的方式,其实是一个悖论。“武断一点来说,这种机制只适合向上的市场周期,而无法面对向下市场周期的风险”。

有人说,一个“老中梁”,在前期赚到了跟投的收益,谁愿意在风险来临时候吐出来?止损的方式是离职。

有人说,一个“新中梁”,我没有获得过你们当初几十万几百万的收益,为什么遇到风险时要接受跟投还要接受配资的亏损风险?止损的方式是离职。

有人说,一个前期投入的项目已经要亏掉我的本金(比如肇庆项目),而且配资部分造成的损失还需要我再拿钱补窟窿怎么办?止损的方式是离职。

当然,离职的时候,预亏项目种跟投的本金,是不会退给你的,老老实实等结算吧。只是,总算不用担心再往里贴钱了。

据说,一个预估也许高达25%巨亏的项目正在路上。

当然,如果你投入了5个项目,3个高盈利2个亏损,算算还有的赚,那还是坚持下去吧。有一个故事说,今年中梁某区域拿了一块土地,需要该区域董事长强制跟投数百万,董事长迅速辞职了。

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